Nekretnine i stambeni krediti objašnjeni

Ova tema vodi kroz najveću financijsku odluku većine kućanstava (domaćinstava): od prve računice i odobrenja kredita, preko svih troškova koji dolaze uz cijenu, do onoga što se plaća svaki mjesec nakon useljenja. Naglasak je na iznosima koje ljudi otkriju prekasno, obično nakon što je kapara već dana.

Sve u ovoj temi#

Prije nego što krenete gledati stanove#

Redoslijed je obrnut od uobičajenog: prvo iznos, pa nekretnina. Koliko banka može odobriti određuje omjer rate i primanja, opisan u tekstu kreditna sposobnost, a iznos ograničava i omjer kredita prema vrijednosti nekretnine. Uz LTV od 80 posto, za stan od 150.000 EUR kredit je najviše 120.000 EUR, pa 30.000 EUR mora doći iz vlastitog novca. Zatim se računa rata: 120.000 EUR na 25 godina uz pretpostavljenu fiksnu stopu od 3,5 posto daje ratu od 600,75 EUR i ukupno 60.224 EUR kamate. Prije potpisa vrijedi proći i odluku o vrsti kamate, jer ona na 25 godina mijenja više novca od bilo kojeg pregovaranja o cijeni stana. Tu pomaže fiksna ili promjenjiva kamata.

Cijeli postupak i njegovi rokovi#

Stambeni kredit korak po korak razlaže sedam faza: budžet, informativna ponuda, odabir nekretnine, dokumentacija, procjena i provjera zemljišnih knjiga, potpis i solemnizacija, isplata i upis. Dvije stvari iz tog teksta spašavaju najviše novca. Prva je da banka isplaćuje prodavatelju tek nakon što je hipoteka upisana ili barem podnesen prijedlog za upis s potvrdom suda, pa se rokovi u kupoprodajnom ugovoru moraju uskladiti s time. Druga je kapara: ona se daje prije nego što banka pisano potvrdi konačan iznos kredita, pa se gubi ako procjena ispadne niža od dogovorene cijene. Zato se u ugovor ugrađuje uvjet odobrenja kredita, a rok za ispunjenje piše brojkom, ne opisno.

Troškovi koje cijena ne pokazuje#

Svi troškovi kupnje stana osim cijene zbrajaju poreznu, posredničku, pravnu i bankovnu stranu: porez na promet ili PDV u cijeni novogradnje, agencijsku proviziju, javnog bilježnika, procjenu, upis i naknadu za obradu kredita. U ilustrativnom primjeru to je 9.570 EUR, odnosno 6,38 posto cijene, bez selidbe i opremanja. Uz to ide procjena vrijednosti, koja mjeri vrijednost kolaterala, a ne isplativost vaše kupnje. Ako procjena za stan od 150.000 EUR ispadne 135.000 EUR, uz LTV od 80 posto kredit pada sa 120.000 na 108.000 EUR, a vlastiti novac raste s 30.000 na 42.000 EUR. Porezni dio odluke, uključujući najam i godišnja davanja, pokriva porezi kod nekretnina.

Nakon useljenja i alternativa kupnji#

Vlasništvo ima trošak koji traje. Stvarni trošak stanovanja pokazuje da pričuva, komunalna davanja, osiguranje i grijanje realno iznose 30 do 50 EUR po kvadratu godišnje, a najveću razliku radi energetski razred. Velika obnova zgrade dolazi kao vaš udio: 260.000 EUR radova na zgradi od 2.400 kvadrata znači oko 7.042 EUR za stan od 65 kvadrata. Niska pričuva zato nije ušteda nego odgođeni račun. Ako još odlučujete je li kupnja uopće bolja od najma i ulaganja razlike, usporedbu na istom novcu daje nekretnina ili ETF, gdje se vidi i da transakcijski troškovi kupnje i prodaje stana lako odnesu 6 do 9 posto vrijednosti.

Kalkulatori za ovu temu#

• Kalkulator rate kredita: rata i ukupna kamata za iznos i rok koji razmatrate, uz plan otplate.
• Kalkulator najam ili kupnja: usporedba dva puta na istom novcu kroz odabrani broj godina.
• Kalkulator kreditne sposobnosti: koliki kredit je uopće realan prije nego krenete u obilazak stanova.
• Stress test rate: koliko rasta kamate vaš budžet podnosi.
• Kalkulator EKS-a: usporedba ponuda kad se uključe procjena, obrada i ostali troškovi.

Česta pitanja#

Koliko vlastitog novca treba za kupnju stana?#

Više od učešća. Uz LTV od 80 posto učešće za stan od 150.000 EUR iznosi 30.000 EUR, a popratni troškovi u ilustrativnom primjeru dodaju još 9.570 EUR, pa je potrebno oko 39.570 EUR ili oko 26 posto cijene. Tome treba pribrojiti selidbu i opremanje, koji se u planove gotovo nikad ne upišu.

Što ako je procjena niža od cijene stana?#

Banka računa kredit na niži od dva iznosa, pa razliku morate pokriti vlastitim novcem, dodatnim zalogom ili pregovorom o cijeni. Prije davanja kapare zato tražite informativan stav banke o iznosu i u ugovor ugradite uvjet odobrenja kredita s jasnim rokom.

Koliko traje odobrenje stambenog kredita?#

Uz potpunu dokumentaciju i nekretninu s urednim zemljišnoknjižnim stanjem realno je 6 do 10 tjedana do isplate. Najviše vremena troše pribavljanje dokumenata, procjena i termini kod javnog bilježnika. Nepotpun zemljišnoknjižni uložak ili neupisana etažiranost mogu rok produljiti za mjesece.

Je li bolje kupiti ili ostati u najmu?#

Ovisi o horizontu i o tome što radite s razlikom u novcu. Kupnja se isplati kad ostajete dovoljno dugo da se transakcijski troškovi od 6 do 9 posto vrijednosti amortiziraju i kad rata i troškovi stanovanja stanu u budžet i u lošijoj godini. Najam ima smisla kad je mobilnost vrijedna ili kad razliku doista ulažete.