Nekretnina ili ETF: usporedba na istom novcu

Usporedba stana i ETF-a ima smisla samo ako s obje strane stoji isti novac i isti horizont. Stan gotovo uvijek dolazi s kreditom, a kredit je poluga koja pojačava i dobitak i gubitak. Bez toga usporedba je nepoštena prema tržištu kapitala.

Kratak odgovor: uz umjerene pretpostavke oba puta daju sličan red veličine kroz deset godina. Razlika nije toliko u prinosu koliko u likvidnosti, koncentraciji rizika, količini posla i tome koliko dobro podnosite pad cijene imovine koju ste kupili tuđim novcem.

Postavka: isti novac, ista deset godina#

Sve brojke ispod su pretpostavke odabrane da budu umjerene i međusobno usporedive. Nisu prognoza ni preporuka.

• Vlastiti novac: 60.000 EUR.
• Stan: cijena 120.000 EUR, troškovi kupnje 5 posto (6.000 EUR), učešće 54.000 EUR, kredit 66.000 EUR na 20 godina uz fiksnih 4 posto.
• Rata kredita: 399,95 EUR mjesečno, provjerivo u kalkulatoru rate kredita.
• Najam: 550 EUR mjesečno, bez rasta kroz razdoblje.
• ETF: isti početnih 60.000 EUR, široki dionički indeks, akumulirajući, TER zanemaren u korist nekretnine.

Da usporedba bude poštena, obje strane moraju uplaćivati isto. Kod stana novčani tok nije pozitivan, pa vlasnik svake godine dodaje novac iz plaće (plate). Taj isti iznos u ETF scenariju odlazi u mjesečnu uplatu.

Neto prinos od najma nakon svih troškova#

Bruto prinos je najam podijeljen s cijenom: 6.600 / 120.000 = 5,5 posto. To je broj iz oglasa. Stvarni izgleda ovako:

Neto prinos je 3.764 / 120.000 = 3,14 posto na cijenu stana, odnosno 2,99 posto na ukupno uloženih 126.000 EUR. Porezni tretman najma razlikuje se po zemljama i mijenja se, pa stvarnu stopu provjerite kod porezne uprave i u tekstu o porezima kod nekretnina. Detaljnija razrada računice je u tekstu o prinosu od najma.

Novčani tok: 3.764 EUR prihoda protiv 4.799,40 EUR rata daje minus 1.035 EUR godišnje, odnosno 86,28 EUR mjesečno koje vlasnik dodaje. Kroz deset godina to je 10.354 EUR svježeg novca.

Poluga: isti postotak, drukčija posljedica#

Kredit ne mijenja prinos nekretnine, mijenja prinos vašeg novca.

Poluga je razlog zašto ljudi na nekretninama zarade više nego na dionicama uz manji rast cijene, i razlog zašto ista poluga u lošem trenutku pojede cijelo učešće. Kod ETF-a poluge nema ako je ne uzmete namjerno, a ako je uzmete, dolazi s pozivom na dopunu pokrića. Kod stambenog kredita banka ne traži dopunu dok uredno plaćate ratu, i to je stvarna prednost nekretninske poluge.

Tablica scenarija kroz deset godina#

Pretpostavke: stan raste 0, 2 ili 4 posto godišnje, ETF nosi 3, 6 ili 8 posto godišnje. Kod stana se od vrijednosti odbija 3 posto troška prodaje i preostali dug od 39.503 EUR. Kumulirani manjak novčanog toka od 10.354 EUR već je sadržan u tom dugu, jer je njime plaćen dio rate, pa se ne odbija drugi put. Obje strane su uplatile ukupno 70.354 EUR.

Nekoliko napomena uz tablicu:

• Kod stana je odbijen trošak prodaje. Ako ne prodajete, imovina je veća, ali je i nelikvidna.
• Kod ETF-a nije odbijen porez na dobit pri prodaji. Ovisno o zemlji i razdoblju držanja, on može biti nula ili može odnijeti dio dobiti, o čemu piše u tekstu o porezu na kapitalnu dobit.
• Ako najam raste s inflacijom, a rata je fiksna, nekretnina se u drugom desetljeću popravlja. Fiksna rata uz rastuće najamnine je najjači dugoročni argument za stan.
• Ako stan stoji prazan tri mjeseca umjesto jednog, neto prihod pada za oko 970 EUR godišnje, pa kroz deset godina u stan treba uložiti oko 9.700 EUR više za istu neto imovinu.

Transakcijski troškovi i likvidnost#

Ovdje razlika nije nijansirana:

Popis troškova kupnje razrađen je u tekstu svi troškovi kupnje stana. Praktična posljedica nelikvidnosti: stan ne možete prodati na pola. Ako vam zatreba 15.000 EUR, kod ETF-a prodate dio, kod stana idete u novi kredit ili prodajete cijelu nekretninu.

Trud, koncentracija i rizik jednog objekta#

ETF je posao od nekoliko sati godišnje. Stan za najam je mali obrt: traženje najmoprimca, ugovor, prijava, kvarovi, komunikacija, povremeni sudski postupak zbog neplaćanja. Ako to prepustite agenciji za upravljanje, računajte s još jednim postotkom prinosa manje.

Koncentracija je ozbiljniji problem. Vaših 120.000 EUR imovine je jedna zgrada, u jednoj ulici, u jednom gradu, u jednoj zemlji, s jednim najmoprimcem. Široki ETF drži stotine ili tisuće tvrtki u desecima zemalja. Kada jedan objekt padne u vrijednosti zbog nove ceste, novog susjeda ili promjene propisa o kratkoročnom najmu, nema ničega što to prosječuje. Zašto to nije sitnica, objašnjeno je u tekstu o riziku i diversifikaciji.

Kada je nekretnina objektivno bolji izbor#

Postoje situacije u kojima računica ide u korist stana bez natezanja:

1. Stanujete u njemu. Ušteđena najamnina je prihod bez poreza i bez praznih mjeseci. Usporedbu vlastitog stanovanja i najma radi kalkulator: najam ili kupnja.
2. Kupujete ispod tržišta. Ostavinska prodaja, adaptacija koju možete sami odraditi, nekretnina s pravnim nedostatkom koji znate riješiti. Ta razlika je zarada odmah, a na burzi je nema.
3. Imate pristup jeftinom, dugom, fiksnom kreditu, a najamnine u vašem gradu rastu brže od rate.
4. Ne podnosite kolebanje cijena. Stan se ne prevrednuje svaki dan, pa mnogi ljudi u njemu izdrže krizu, a iz ETF-a bi izašli na dnu. Ponašanje je dio prinosa.
5. Alternativa vam je novac na tekućem računu. Tada je gotovo svaka realna imovina bolja od gotovine koju jede inflacija.

Obrnuto, ETF je uvjerljiviji ako je iznos manji od cijene pristojnog stana, ako vam treba likvidnost, ako nemate vremena za upravljanje ili ako biste za nekretninu morali uzeti kredit koji vam zateže budžet. Kako se gradi jednostavna jezgra portfelja, piše u tekstu kako početi ulagati.

Česta pitanja#

Koliki je stvarno prinos od najma u regiji?#

Ovisi o gradu i tipu nekretnine, a bruto brojke iz oglasa su redovito više od neto. Pravilo je da neto prinos bude 1,5 do 2,5 postotna boda ispod bruto prinosa nakon praznih mjeseci, održavanja, pričuve i poreza. Izračunajte ga na svojoj nekretnini, ne na prosjeku.

Nije li stan sigurniji jer se cijene nekretnina ne mijenjaju?#

Mijenjaju se, samo se ne objavljuju svaki dan. Nedostatak dnevne cijene nije nedostatak rizika. Pad tržišta nekretnina uz kredit od 66.000 EUR može ostaviti dug veći od vrijednosti stana, što se na burzi bez poluge ne događa.

Što ako najmoprimac ne plati?#

To je operativni rizik koji u tablicu ulazi kao prazni mjeseci i pravni troškovi. Iseljenje neplatiše traje mjesecima i košta. Zbog toga u računicu treba ući barem jedan prazan mjesec godišnje i rezerva za pravne troškove, čak i ako vam se dosad nije dogodilo.

Mogu li imati i jedno i drugo?#

Da, i to je najčešći ishod. Vlastiti stan i redovito ulaganje viška u široki indeks rješavaju stanovanje i diversifikaciju odvojeno. Problem nastaje samo kad kredit toliko zategne budžet da nema što ulagati, jer tada cijela imovina ovisi o jednoj nekretnini.

Kako u usporedbu uključiti rast najamnine?#

Povećajte najam za pretpostavljenu stopu inflacije svake godine i ostavite ratu fiksnom. U primjeru iz teksta, rast najamnine od 2 posto godišnje pretvara negativni novčani tok u pozitivan tek u četrnaestoj godini, a kroz prvih deset godina donosi oko 3.575 EUR više neto prihoda.