Prinos od najma: bruto, neto i stvarna računica

Bruto prinos od najma je godišnja najamnina podijeljena s cijenom nekretnine. Neto prinos je isti račun nakon što oduzmete sve troškove koje vlasnik stvarno plaća i nakon što u nazivnik uključite troškove stjecanja i opremanja. Razlika između ta dva broja obično je dvostruka.

Za stan od 150.000 EUR koji se iznajmljuje za 550 EUR mjesečno, bruto prinos je 4,40 posto. Uz realne pretpostavke o praznim mjesecima, održavanju, pričuvi, porezu i amortizaciji opreme, neto prinos u istom primjeru pada na oko 1,49 posto.

Formula i početni izračun#

Sve pretpostavke ispod su izričito pretpostavljene radi ilustracije. Vlastite brojke uzmite iz stvarnih ponuda, računa i propisa koji vrijede u vašoj zemlji.

Bruto prinos:

bruto prinos = (mjesečna najamnina × 12) / cijena nekretnine

(550 × 12) / 150.000 = 6.600 / 150.000 = 4,40 %

Taj broj je gotovo beskoristan sam po sebi, jer se u nazivniku nalazi samo cijena. Kupnja nosi i troškove stjecanja (porez na promet, javni bilježnik, agencija, procjena, upis), a stan za najam treba opremiti.

Na tu osnovicu bruto prinos je 6.600 / 167.000 = 3,95 %. Detaljan popis jednokratnih stavki nalazi se u tekstu o troškovima kupnje.

Sve stavke koje jedu prinos#

Neto godišnji rezultat je 6.600 - 4.105 = 2.495 EUR.

neto prinos = 2.495 / 167.000 = 1,49 %

Ako izostavite amortizaciju opreme, jer nije novčani izdatak u tekućoj godini, neto operativni prihod je 3.495 EUR, odnosno 2,09 posto na uloženo. Oba broja su točna, samo mjere različite stvari: prvi je ekonomski rezultat, drugi je novčani tok prije financiranja.

Tri scenarija, isti stan#

Raspon je od 0,81 do 2,00 posto. Cijeli ishod ulaganja ovisi o stvarima koje se u razgovorima o nekretninama rijetko spominju: koliko dugo stan stoji prazan i koliko se u njega stvarno ulaže.

Kratkoročni najam u odnosu na dugoročni#

Kratkoročni najam donosi veći bruto prihod i veći trošak. Uz pretpostavku 160 iznajmljenih noćenja godišnje po 75 EUR:

To je 2,44 posto na uloženih 167.000 EUR, dakle bolje od dugoročnog najma u istom primjeru, ali uz bitno drukčiji profil:

• Posao, ne prihod. Komunikacija, prijave gostiju, čišćenje, ključevi, recenzije.
• Sezonalnost. Broj noćenja izvan sezone ruši cijeli izračun.
• Regulatorni rizik. Gradovi mijenjaju pravila, kategorizaciju, pristojbe i ograničenja.
• Brža potrošnja opreme. Zato je amortizacija na pet, a ne osam godina.

Ako od tih 4.072 EUR odbijete vlastito vrijeme, procijenjeno na samo 5 sati mjesečno, razlika prema dugoročnom najmu često nestane.

Rizik neplatiša i iseljenja#

Ovo je stavka koju modeli obično ignoriraju, a ona jedina može pretvoriti pozitivan prinos u gubitak.

• Najmoprimac koji prestane plaćati i dalje živi u stanu. Prihod je nula, troškovi teku.
• Iseljenje ide sudskim putem i traje. Trajanje ovisi o sudu i zemlji, pa se planira u mjesecima, ne u tjednima.
• Šteta na stanu ponekad premašuje jamčevinu (depozit).

Praktične mjere: pisani ugovor s jasnim rokom i otkaznim uvjetima, jamčevina u visini jedne do dvije najamnine, provjera prethodnog najmoprimca, redovito naplaćivanje bez tolerancije na kašnjenje i osiguranje koje pokriva odgovornost i štetu. Fond za takve situacije radi isto što i fond za hitne slučajeve u kućnom budžetu.

Poluga kredita: kada pomaže, a kada odmaže#

Poluga povećava prinos na vlastiti novac samo ako je neto prinos nekretnine veći od kamatne stope na kredit. Provjerimo to na istom stanu.

Pretpostavke: kredit 105.000 EUR, rok 20 godina, kamata 4 posto. Vlastiti novac je 150.000 - 105.000 + 9.000 + 8.000 = 62.000 EUR.

Dio rate vraća se kroz otplatu duga, pa gubitak nije jednak novčanom toku. Ali rezultat ostaje negativan, i cijela računica počiva na jednoj stvari: rastu cijene nekretnine. Da bi prva godina bila na nuli, cijena mora rasti barem 641 / 150.000 = 0,43 % godišnje. Ako cijene padnu, poluga povećava gubitak jednako kao što bi povećala dobitak.

Ratu i plan otplate provjerite kalkulatorom rate kredita, a zašto se rata mijenja s referentnom stopom objašnjava tekst o Euriboru.

Usporedba s alternativnim ulaganjem#

Istih 167.000 EUR može se uložiti i drugdje. Uz pretpostavljene godišnje stope prinosa i horizont od 10 godina, bez daljnjih uplata:

Nekretnina bez kredita u osnovnom scenariju daje 1,49 posto neto prinosa plus eventualni rast cijene. Uz pretpostavljeni rast od 2 posto godišnje, ukupno je oko 3,49 posto, uz mnogo manju likvidnost i uz vaš rad. Uravnoteženu usporedbu razrađuje tekst nekretnina ili ETF, a mehaniku dugoročnog rasta složena kamata.

Nekretnina ima i prednosti koje tablica ne pokazuje: fizičku imovinu, mogućnost poluge, najamninu koja se s vremenom obično usklađuje s cijenama i psihološku stabilnost. Zato je ovo usporedba, ne presuda.

Kada brojevi kažu ne#

Odustanite ili pregovarajte cijenu ako vrijedi bilo što od sljedećeg:

1. Bruto prinos je ispod 4 posto, a niste sigurni u rast cijena u toj zoni.
2. Neto prinos je niži od kamatne stope na kredit kojim kupujete.
3. Zgrada je pred velikom obnovom čiji udio ne stane u vaš izračun, prema logici iz teksta o troškovima stanovanja.
4. Stan je toliko specifičan da mu je krug najmoprimaca uzak, pa prazni mjeseci postaju pravilo.
5. Nemate rezervu za šest mjeseci rate bez najamnine.
6. Cijeli argument za kupnju svodi se na rečenicu da nekretnine uvijek rastu.

Česta pitanja#

Koji je dobar prinos od najma?#

Ne postoji univerzalan prag jer je prinos uvijek relativan prema alternativama i riziku. Praktično pravilo: neto prinos mora biti osjetno viši od bezrizične štednje da bi nadoknadio nelikvidnost, trud i koncentraciju imovine u jednu nekretninu. Ako je neto prinos ispod stope na oročenu štednju, računica ne stoji.

Zašto se bruto i neto prinos toliko razlikuju?#

Zato što bruto prinos ignorira sve osim najamnine i cijene. Kad dodate prazne mjesece, pričuvu, održavanje, osiguranje, porez, agenciju i amortizaciju opreme, odbici u primjeru iznose 62 posto bruto najamnine. Uz to nazivnik raste s cijene na ukupno uloženo, pa isti prihod dijelite s većim brojem.

Kako se oporezuje dohodak od najma?#

Modeli se razlikuju po zemljama i mijenjaju se propisima: negdje se plaća paušalno po sobi ili krevetu, negdje postotak od ostvarenog dohotka uz priznate troškove, a lokalne jedinice mogu imati vlastite stope. Zbog toga u izračunu koristite pretpostavku, a stvarnu obvezu provjerite kod porezne uprave u svojoj zemlji prije kupnje.

Isplati li se kupovati stan kreditom radi najma?#

Isplati se samo ako neto prinos premašuje kamatnu stopu, ili ako svjesno računate na rast cijene nekretnine. U primjeru iz teksta neto prinos je 1,49 posto, a kamata 4 posto, pa poluga radi protiv vas u novčanom toku. Prije odluke izračunajte scenarij uz višu kamatu i uz dva prazna mjeseca.

Koliko odvojiti za održavanje?#

Uobičajena pretpostavka je 0,5 do 1 posto vrijednosti nekretnine godišnje, uz zasebnu rezervu za opremu. Za stan od 150.000 EUR to je 750 do 1.500 EUR godišnje. Stariji stanovi i namješteni stanovi za najam idu prema gornjoj granici jer se uređaji i namještaj troše brže nego kod vlasnika koji sam stanuje.

Kako uključiti rast cijene nekretnine u izračun?#

Zbrojite neto prinos i pretpostavljenu stopu rasta cijene, pa od toga oduzmite inflaciju da dobijete realni rezultat. Rast cijene ostvarujete tek prodajom, uz troškove i porezne obveze, pa ga tretirajte kao neizvjestan dio prinosa, a ne kao prihod. Metodu razlikovanja nominalnog i realnog objašnjava tekst o inflaciji.