Kupoprodajni ugovor, kapara i zemljišne knjige

Kupoprodajni ugovor prenosi vlasništvo tek kad se na temelju njega provede upis u zemljišnu knjigu. Zato je najvažniji dio ugovora onaj koji omogućuje taj upis: točan opis nekretnine, cijena, rokovi plaćanja i klauzula intabulandi s ovjerenim potpisom prodavatelja.

Druga polovica posla dogodi se prije potpisa. Zemljišnoknjižni izvadak, katastar, etažni elaborat, uporabna dozvola i stanje pričuve govore hoćete li kupiti nekretninu ili problem. Ovaj tekst prolazi kroz oboje, redom kojim se to radi u praksi.

Predugovor i kapara: tko što gubi#

Predugovorom se strane obvezuju sklopiti glavni ugovor pod dogovorenim uvjetima. Kapara je iznos koji kupac predaje prodavatelju pri sklapanju, kao dokaz ozbiljnosti i kao unaprijed određena posljedica odustajanja.

Uz cijenu od 150.000 EUR:

Razlikujte kaparu od predujma (avansa). Predujam je samo djelomično plaćanje cijene i kod odustajanja se vraća, bez pravila o dvostrukom iznosu. Ako u ugovoru piše "predujam", nemate zaštitu kapare. Ako piše "kapara", imate je, ali je imate i protiv sebe.

Bitni sastojci kupoprodajnog ugovora#

Ugovor mora biti u pisanom obliku i mora sadržavati:

1. Točnu identifikaciju strana, s OIB-om ili odgovarajućim identifikatorom, i punomoći ako netko potpisuje u tuđe ime.
2. Točan opis nekretnine prema zemljišnoknjižnom izvatku: katastarska općina, broj zemljišnoknjižnog uloška, broj katastarske čestice, oznaka posebnog dijela iz etažiranja, površina i pripadci (spremište, parkirno mjesto, garaža).
3. Cijenu i način plaćanja, s rokovima i računima na koje se plaća.
4. Izjavu prodavatelja o teretima, odnosno jamstvo da nekretnina nema tereta osim onih izričito navedenih.
5. Rok i način primopredaje, uključujući stanje u kojem se nekretnina predaje.
6. Klauzulu intabulandi, izričitu i bezuvjetnu suglasnost prodavatelja za upis vlasništva na kupca.
7. Odredbe o troškovima: tko plaća javnog bilježnika, pristojbe za upis, agencijsku proviziju.
8. Odredbu o poreznim obvezama svake strane, uz upućivanje na prijave koje se podnose poreznoj upravi. Konkretne stope i rokovi mijenjaju se propisima, pa se provjeravaju kod porezne uprave, kako opisuje i tekst o troškovima kupnje.

Klauzula intabulandi i ovjera potpisa#

Klauzula intabulandi je rečenica kojom prodavatelj izjavljuje da dopušta upis prava vlasništva na kupca bez svog daljnjeg pristanka. Bez nje kupac ne može sam provesti uknjižbu, nego mora tražiti naknadnu ispravu ili tužiti.

Za upis je potreban ovjereni potpis prodavatelja kod javnog bilježnika. Javni bilježnik ovjerom potvrđuje da je izjavu potpisala ta osoba. To nije isto što i solemnizacija, kod koje bilježnik potvrđuje i sadržaj isprave.

U praksi se klauzula često izdaje odvojeno i odgođeno: prodavatelj potpisuje tabularnu izjavu koja se kupcu predaje tek kad cijena bude plaćena u cijelosti. To štiti obje strane.

Zemljišnoknjižni izvadak: gdje se kriju problemi#

Izvadak ima tri dijela i svaki se čita drugačije.

Tereti koje najčešće susrećete:

• Hipoteka (založno pravo). Postojeći kredit prodavatelja. Rješava se brisovnim očitovanjem banke i uplatom preostalog duga iz kupoprodajne cijene.
• Služnost. Pravo prolaza, provoza ili vođenja instalacija. Ostaje na nekretnini i nakon prodaje.
• Pravo stanovanja ili plodouživanje. Netko ima pravo koristiti nekretninu doživotno. Vrijednost nekretnine time bitno pada.
• Zabilježba spora. Upozorenje da se o pravu vodi postupak. Kupac koji kupi uz zabilježbu preuzima ishod spora.
• Zabilježba ovrhe. Postupak prisilne naplate je u tijeku.
• Zabilježba prvenstvenog reda ili plombe. Znak da je predan zahtjev o kojem još nije odlučeno. Uvijek provjerite plombe na dan potpisa.

Izvadak povucite sami, elektronički, na dan potpisa. Onaj koji vam je agent poslao prije mjesec dana više ne dokazuje ništa.

Etažiranje i legalnost#

Bez etažiranja stan nije samostalna nekretnina nego suvlasnički dio zgrade. Banke tada teško upisuju hipoteku, a vi ne možete jasno dokazati što je vaše. Provjerite:

• Postoji li etažni elaborat i je li proveden u zemljišnoj knjizi.
• Odgovara li stvarno stanje izvatku: kvadratura, broj prostorija, spremište, parking.
• Ima li zgrada uporabnu dozvolu ili dokaz da se smatra legalnom prema propisima o gradnji.
• Postoji li rješenje o legalizaciji za naknadno zatvorene lođe, potkrovlja ili dogradnje.

Nelegalan dio ne ulazi u procjenu, ne financira ga banka i može biti predmet naloga za uklanjanje. Ako prodavatelj kaže da će to "riješiti poslije", to je uvjet koji mora ući u ugovor s rokom i posljedicom.

Javnobilježnički polog kao zaštita plaćanja#

Najveći rizik u transakciji je vremenski razmak: kupac plaća prije nego što je upisan, ili prodavatelj predaje tabularnu izjavu prije nego što je naplatio.

Rješenje je polaganje novca kod javnog bilježnika (escrow). Novac se uplaćuje na bilježnikov posebni račun, uz pisani nalog koji točno kaže kada se i kome isplaćuje.

Primjer za cijenu od 150.000 EUR i postojeću hipoteku prodavatelja od 40.000 EUR:

1. Kupac uplaćuje kaparu 15.000 EUR na polog.
2. Banka kupca isplaćuje kredit od 120.000 EUR na isti polog, a kupac dodaje 15.000 EUR vlastitog novca.
3. Bilježnik iz pologa isplaćuje 40.000 EUR banci prodavatelja i preuzima brisovno očitovanje.
4. Preostalih 110.000 EUR isplaćuje se prodavatelju.
5. Tabularna izjava i brisovno očitovanje idu na uknjižbu.

Rata za kredit od 120.000 EUR na 20 godina uz pretpostavljenih 4 posto iznosi 727,18 EUR, što možete provjeriti kalkulatorom rate kredita. Ako je kamata promjenjiva, taj se iznos mijenja s referentnom stopom, kako objašnjava tekst o Euriboru.

Primopredaja i zapisnik o stanju brojila#

Primopredaja se radi na licu mjesta, s pisanim zapisnikom koji potpisuju obje strane. U zapisnik ide:

• Datum i sat primopredaje.
• Stanja brojila: struja, voda, plin, toplinska energija, uz brojeve brojila.
• Potvrda da su podmirene pričuva, komunalna naknada i režije do datuma predaje.
• Popis predanih ključeva, kartica, daljinskih upravljača.
• Popis opreme i namještaja koji ostaje, ako je tako ugovoreno.
• Zatečeni nedostaci i rok za otklanjanje.

Zapisnik je jedini dokaz kada dođe račun za razdoblje prije vaše predaje. Bez njega raspravljate bez podloge.

Kontrolna lista prije potpisa#

1. Svjež zemljišnoknjižni izvadak, povučen istog dana, s pregledanim plombama.
2. Katastarski izvadak i usporedba s izvatkom iz zemljišne knjige.
3. Etažni elaborat proveden u zemljišnoj knjizi.
4. Dokaz legalnosti: uporabna dozvola ili rješenje o legalizaciji.
5. Energetski certifikat i uvid u očekivane troškove iz teksta o troškovima stanovanja.
6. Potvrda upravitelja o saldu pričuve i nepodmirenim obvezama.
7. Pisana ponuda banke i uvjet odobrenja kredita unesen u predugovor.
8. Dogovoren mehanizam plaćanja preko javnobilježničkog pologa.
9. Tabularna izjava s ovjerenim potpisom, uz jasan uvjet predaje.
10. Nacrt zapisnika o primopredaji s mjestom za stanja brojila.

Česta pitanja#

Vraća li se kapara ako banka ne odobri kredit?#

Vraća se samo ako je predugovor to izričito predvidio kao uvjet, s rokom i traženim iznosom kredita. Bez takve klauzule odustajanje se tretira kao vaše odustajanje i kapara ostaje prodavatelju. Klauzulu tražite prije uplate, jer se poslije ne može jednostrano dodati.

Koliko iznosi uobičajena kapara?#

U praksi se kreće oko 10 posto cijene, ali iznos je stvar dogovora. Niža kapara smanjuje vaš rizik, viša daje prodavatelju veću sigurnost i ponekad bolju pregovaračku poziciju za cijenu. Važnije od postotka je da su uvjeti povrata jasno napisani.

Mogu li kupiti nekretninu s upisanom hipotekom?#

Možete i to je čest slučaj. Postupak je da se dio cijene isplati banci prodavatelja, koja izdaje brisovno očitovanje, pa se hipoteka briše, a vaša banka upisuje svoju. Isplata mora ići preko pologa ili izravno na kreditnu partiju, nikad prodavatelju na ruke uz obećanje da će sam zatvoriti kredit.

Što je zabilježba spora i smijem li kupiti takvu nekretninu?#

Zabilježba spora znači da se o pravu na nekretnini vodi postupak i da je ishod obvezujući i za kupca. Kupnja je pravno moguća, ali preuzimate rizik da spor završi protiv prodavatelja. U pravilu se čeka pravomoćni završetak postupka i brisanje zabilježbe.

Treba li ugovor solemnizirati kod javnog bilježnika?#

Za upis vlasništva dovoljna je ovjera potpisa prodavatelja na klauzuli intabulandi. Solemnizacija se traži kada ugovor treba imati snagu ovršne isprave ili kada to zahtijeva banka. Kod financiranja kreditom banka u pravilu propisuje oblik isprava koje prihvaća, pa taj popis zatražite unaprijed.

Kada postajem vlasnik?#

Vlasništvo se stječe upisom u zemljišnu knjigu, a učinak upisa računa se od trenutka podnošenja prijedloga. Zato se prijedlog podnosi odmah po ispunjenju uvjeta i zato se prati plomba. Predaja ključeva daje posjed, ali sama po sebi ne daje vlasništvo.