Kreditna sposobnost: kako banka računa koliko možete posuditi

Kreditna sposobnost nije ocjena vašeg karaktera nego rezultat računice. Banka uzima vaša redovita primanja, oduzme postojeće obveze, primijeni najveći dopušteni udio rate u primanjima i provjeri ostaje li vam dovoljno za život. Iz toga izlazi najveća rata, a iz rate najveći iznos kredita.

Dva ograničenja rade istovremeno. Prvo je omjer rate i primanja, u praksi poznat kao DSTI. Drugo je zaštićeni dio primanja koji se po zakonu ne smije dirati u ovrsi. Kod stambenog kredita dolazi i treće: omjer kredita i vrijednosti nekretnine, LTV.

Kako se računa DSTI#

DSTI (debt service to income) je udio svih mjesečnih obveza po kreditima u neto primanjima. Postupak je uvijek isti:

1. Banka utvrdi priznata neto primanja, obično prosjek zadnjih tri do šest mjeseci.
2. Zbroji postojeće obveze: rate kredita, obročne otplate, procijenjenu obvezu po kartici i minusu, obveze kod drugih banaka iz registra, alimentacije i ovrhe.
3. Primijeni gornju granicu DSTI-ja i izračuna slobodan prostor za novu ratu.
4. Provjeri preostaje li vam iznos iznad zaštićenog minimuma i ako ne preostaje, spusti iznos kredita.

Primjer. Neto primanja 1.200 EUR, granica DSTI 40 posto, bez drugih obveza. Najveća rata je 1.200 × 0,40 = 480 EUR. Uz ilustrativnih 6 posto na osam godina, ta rata odgovara kreditu od 36.526 EUR. Ista rata na deset godina daje 43.235 EUR, jer dulji rok povećava iznos koji rata može nositi, ali i ukupnu kamatu.

Isti račun možete napraviti u kalkulatoru kreditne sposobnosti, s vlastitim primanjima i obvezama.

Zaštićeni dio primanja: donja granica#

Uz postotni limit postoji i apsolutni. Zakoni o ovrsi u zemljama regije određuju dio plaće ili mirovine (penzije) koji se ne može zaplijeniti, vezan uz prosječnu neto plaću, i taj se iznos objavljuje u službenom listu. Banka tu granicu koristi kao provjeru zdravog razuma: ako bi vam nakon rate ostalo manje od zaštićenog minimuma i troškova kućanstva (domaćinstva), kredit se smanjuje ili odbija, bez obzira na to što DSTI prolazi.

Praktična posljedica: kod nižih primanja stvarna granica nije postotak nego preostali iznos u eurima. Kod viših primanja veže postotak. Zato dvije osobe s istim DSTI-jem mogu dobiti bitno različite ponude.

Što ulazi u primanja, a što ne#

Pravilo: banka priznaje ono što može dokazati iz platne liste, izvoda i porezne prijave, i to u razdoblju koje pokazuje da je primanje trajno. Novac koji se ne vidi u sustavu za banku ne postoji.

Kartice i minus troše sposobnost prije prve kupnje#

Ovo je najčešće iznenađenje. Odobreni limit je za banku potencijalni dug, pa se dio limita broji kao mjesečna obveza i kad je stanje na nuli. Uzmimo istu osobu s 1.200 EUR neto i granicom od 40 posto:

Neiskorišteni limit od 2.000 EUR u ovom primjeru košta oko 7.610 EUR manjeg kredita. Postotak kojim se limit pretvara u obvezu razlikuje se po bankama, pa ga pitajte izravno. Kako ti limiti nastaju i koliko koštaju kad se stvarno koriste, opisano je u tekstu o kreditnim karticama i minusu.

LTV: drugo ograničenje kod stambenog kredita#

Kod kredita osiguranog nekretninom banka gleda i omjer kredita i procijenjene vrijednosti (LTV). Ako je stan procijenjen na 150.000 EUR, a banka odobrava do 80 posto, kredit je najviše 120.000 EUR i preostalih 30.000 EUR je vaše učešće, uz troškove kupnje koji dolaze povrh toga.

Ta dva ograničenja moraju proći istovremeno. Kredit od 120.000 EUR na 25 godina uz ilustrativnih 4 posto ima ratu 633,40 EUR. Uz granicu DSTI od 40 posto, za takvu ratu treba neto primanja od 1.583,50 EUR. Ako primanja ne dostaju, rješenje nije viši LTV nego veće učešće, sudužnik ili jeftinija nekretnina. Detalji su u tekstu o LTV-u i učešću.

Banka uz to radi i test otpornosti na rast stope. Ako se stopa s 4 popne na 6 posto, rata istog kredita raste na 773,16 EUR, dakle za 139,76 EUR, a DSTI skače s 40 na 48,8 posto. Vlastiti scenarij možete izračunati u stress testu rate.

Kreditni registar i vlastiti izvještaj#

Banke razmjenjuju podatke o obvezama i urednosti plaćanja preko kreditnih registara. U Bosni i Hercegovini vodi ga Centralna banka BiH, u Srbiji Kreditni biro pri Udruženju banaka, a u Hrvatskoj sustav vode kreditne institucije zajedno. U izvještaju stoji tko vam je odobrio što, koliki su iznosi, kakva je urednost plaćanja i postoje li dospjela nepodmirena dugovanja.

Kako do vlastitog izvještaja:

1. Zatražite ga kod institucije koja vodi registar u vašoj zemlji ili u banci u kojoj imate račun.
2. Provjerite jesu li zatvoreni krediti stvarno prikazani kao zatvoreni i odgovaraju li limiti stvarnom stanju.
3. Ako nađete grešku, tražite ispravak od banke koja je podatak unijela, u pisanom obliku, i zatražite novi izvještaj nakon ispravka.

Pravo na uvid u vlastite podatke imate u svim zemljama regije. Napravite to prije zahtjeva za veći kredit, jer je zastarjeli zapis o zatvorenom minusu čest razlog za manji odobreni iznos.

Vrsta ugovora o radu i probni rok#

• Neodređeno, izvan probnog roka. Standard za sve vrste kredita, uključujući stambeni.
• Probni rok. Većina banaka traži da probni rok bude završen prije isplate, jer se u njemu ugovor može raskinuti kratkim otkaznim rokom.
• Ugovor na određeno. Rok kredita se često veže uz trajanje ugovora ili se traži sudužnik. Duga povijest uzastopnih ugovora kod istog poslodavca pomaže.
• Obrt, paušal i freelance. Traže se porezne prijave za jednu do dvije godine i promet po računu. Priznaje se dohodak, ne promet.
• Rad u inozemstvu. Moguć je, ali uz strože uvjete, dokaz o trajnosti primanja i često veće učešće.

Ako se prijavljujete zajedno s partnerom, ne uzimaju se automatski oba primanja. Sudužnik povećava sposobnost, ali preuzima punu obvezu, što je opisano u tekstu o instrumentima osiguranja.

Kako povećati sposobnost prije zahtjeva#

1. Zatvorite kartice i minus koje ne koristite, ili im smanjite limit.
2. Objedinite skupe male obveze u jednu jeftiniju s nižom ratom prije nego tražite novi kredit.
3. Produljite rok novog kredita, ali svjesno, jer to smanjuje ratu i povećava ukupnu kamatu.
4. Uključite sudužnika s urednom kreditnom poviješću.
5. Povećajte učešće kod stambenog kredita, čime rješavate i LTV i DSTI.
6. Uredite trag primanja: neka sve što želite da se prizna dolazi na račun i bude prijavljeno.

Ono što ne pomaže: podizanje zahtjeva u pet banaka u istom tjednu, zatvaranje kredita gotovinom iz drugog kredita bez računice i kašnjenje s ratama uz obećanje da će se nadoknaditi. Ako već kasnite, koraci prije ovrhe opisani su u tekstu što ako ne možete platiti ratu.

Česta pitanja#

Koliki dio plaće smije otići na ratu?#

Ne postoji jedinstven propisani postotak za sve zemlje i sve proizvode. Banke u praksi rade s gornjom granicom od otprilike 30 do 50 posto neto primanja, uz stroži pristup kod nižih plaća. Uz to mora ostati zaštićeni dio primanja propisan zakonom o ovrsi, pa kod manjih primanja upravo taj apsolutni iznos određuje najveći kredit.

Smanjuje li mi kreditna kartica sposobnost ako je ne koristim?#

Da. Odobreni limit se računa kao potencijalna obveza, obično kao postotak limita mjesečno. U primjeru s neto plaćom od 1.200 EUR, limit od 2.000 EUR smanjio je najveći kredit s 36.526 na 28.916 EUR. Ako karticu ne trebate, ugasite je prije zahtjeva.

Kako mogu vidjeti svoj kreditni izvještaj?#

Zatražite ga od institucije koja vodi registar u vašoj zemlji ili preko svoje banke. Izvještaj pokazuje sve aktivne i zatvorene obveze, limite i urednost plaćanja. Provjerite jesu li zatvoreni krediti označeni kao zatvoreni i tražite ispravak netočnog podatka od banke koja ga je unijela.

Mogu li dobiti kredit na probnom radu ili ugovor na određeno?#

Na probnom radu većina banaka neće odobriti kredit dok probni rok ne završi. S ugovorom na određeno kredit je moguć, obično uz kraći rok, niži iznos ili sudužnika. Pomaže dokaz o dugom neprekinutom radu kod istog poslodavca i uredna povijest plaćanja.

Zašto mi je banka odobrila manji iznos nego što kalkulator pokazuje?#

Kalkulator računa po zadanim pretpostavkama, a banka koristi vlastitu granicu DSTI-ja, vlastiti postotak za limite kartica, procjenu troškova kućanstva, broj uzdržavanih članova i test otpornosti na rast kamate. Zatražite pisano obrazloženje i provjerite jesu li sve obveze u registru prikazane točno.