Jamac, sudužnik, mjenica i hipoteka: instrumenti osiguranja kredita

Instrumenti osiguranja su ono što banka aktivira kad rata prestane stizati. Za dužnika su formalnost pri potpisu, a za onoga tko potpisuje kao jamac ili sudužnik su preuzeta obveza koja može trajati godinama i pokriti cijeli preostali dug s kamatama i troškovima.

Podjela je jednostavna. Osobna osiguranja vežu nečiju imovinu u cjelini (jamac, sudužnik, mjenica, zadužnica), a stvarna vežu točno određenu stvar ili novac (hipoteka, fiducija, zalog, depozit). Police osiguranja su treća skupina: one ne jamče plaćanje, nego pokrivaju određeni rizik u korist banke.

Što svaki instrument znači za potpisnika#

Jamac i sudužnik: razlika koja košta#

Sudužnik potpisuje isti ugovor kao i dužnik. Njegova primanja ulaze u kreditnu sposobnost, pa se često koristi da bi se dobio veći iznos. Banka od prvog dana može tražiti cijeli iznos od bilo kojeg sudužnika i ne mora prvo pokušati kod onoga tko novac stvarno koristi. Kredit se vidi u kreditnom registru kao obveza obojice, pa smanjuje sposobnost sudužnika za njegov vlastiti kredit.

Jamac odgovara za tuđi dug. Ako je u ugovoru napisano "jamac platac" ili "solidarni jamac", banka ga može teretiti odmah po dospijeću, bez obveze da prvo naplaćuje od dužnika. Obični (supsidijarni) jamac odgovara tek nakon što naplata od dužnika ne uspije, ali se u praksi najčešće potpisuje solidarno jamstvo.

Koliko je to novca, pokazuje primjer. Kredit od 20.000 EUR na sedam godina uz ilustrativnih 8 posto ima ratu 311,72 EUR i ukupno 26.185 EUR.

Jamac koji u četvrtoj godini preuzme otplatu plaća 311,72 EUR mjesečno idućih 48 mjeseci, uz zatezne kamate i troškove ako je dug već dospio u cijelosti. Vlastiti scenarij izračunajte u kalkulatoru rate kredita.

Mjenica i zadužnica: naplata bez suđenja#

Mjenica je vrijednosni papir odvojen od ugovora o kreditu. Banka je ispunjava do iznosa duga i podnosi na naplatu, a prigovori iz osnovnog posla u pravilu ne zaustavljaju naplatu. Zadužnica je izjava ovjerena kod javnog bilježnika kojom pristajete da se s vaših računa zaplijeni iznos do određene svote. Kad je banka pokrene, računi se blokiraju, a plaća se plijeni do granice zaštićenog dijela primanja koju određuje zakon o ovrsi i koja se objavljuje u službenom listu.

Za potpisnika to znači jedno: nema faze u kojoj sudac vaga argumente prije nego novac ode. Zato je iznos u zadužnici jedini stvarni limit i mora biti čitljivo naveden.

Hipoteka i fiducija#

Hipoteka je založno pravo upisano u zemljišnu knjigu. Nekretnina ostaje vaša i možete je koristiti, ali je opterećena dok se dug ne otplati. U ovrsi se prodaje, a banka se namiruje iz cijene. Ključno je da prodajna cijena u ovršnom postupku često bude niža od procijenjene vrijednosti.

Primjer: dug 90.000 EUR, nekretnina prodana za 65.000 EUR, troškovi postupka 5.000 EUR. Banci ostaje 60.000 EUR, a 30.000 EUR duga i dalje visi na dužniku, sada bez nekretnine. Zato je odgoda razgovora s bankom najskuplja moguća odluka, o čemu piše tekst što ako ne možete platiti ratu.

Fiducija je prijenos vlasništva radi osiguranja: formalni vlasnik postaje vjerovnik, a vi zadržavate posjed. Prednost za banku je brzina, jer nema dražbe ako je tako ugovoreno. Za dužnika to znači slabiju poziciju nego kod hipoteke, pa u ugovoru provjerite kako se utvrđuje prodajna cijena i što se događa s viškom iznad duga. Prije potpisa provjerite i terete na nekretnini, kako je opisano u tekstu o kupoprodajnom ugovoru i zemljišnim knjigama.

Police i depozit: cijena koju plaćate unaprijed#

Banka često traži policu osiguranja nekretnine i policu životnog osiguranja, vinkuliranu u svoju korist. Isplata po takvoj polici ide banci do visine duga, a tek ostatak korisnicima. To nije obiteljska zaštita nego zaštita vjerovnika, pa razdvojite dvije stvari kako je objašnjeno u tekstu o životnom osiguranju i štednji.

Namjenski depozit je novac blokiran cijelo vrijeme trajanja kredita. Cijena je razlika između stope koju plaćate i stope koju dobivate. Ako je 10.000 EUR blokirano uz 2 posto, a kredit nosi 6 posto, stvarni trošak je 10.000 × (0,06 - 0,02) = 400 EUR godišnje. Za kredit od 10.000 EUR na pet godina uz 6 posto rata je 193,33 EUR, a ukupna kamata 1.600 EUR, pa blokirani depozit nije sitnica nego usporediva stavka.

Redoslijed naplate#

Banka u praksi ide ovim redom, iako se detalji razlikuju po ugovoru i zemlji:

1. Naplata s računa dužnika po dospijeću rate, uključujući račune u istoj banci.
2. Aktivacija zadužnice ili mjenice dužnika, blokada računa i plijenidba plaće do zaštićenog dijela.
3. Poziv sudužniku ili jamcu platcu i aktivacija njegovih instrumenata na isti način.
4. Prodaja zaloga ili nekretnine pod hipotekom u ovršnom postupku.
5. Naplata iz police ako je nastupio osigurani slučaj.
6. Naplata preostalog duga od svih obveznika ako namirenje nije potpuno.

Prije svega toga banka najčešće otkazuje ugovor i cijeli preostali dug proglašava dospjelim, uz zatezne kamate. Tada rata prestaje biti mjerodavna, a mjerodavan je cijeli iznos.

Kako izaći iz jamstva i što provjeriti prije potpisa#

Jamstvo ne prestaje vašom izjavom. Realne opcije su:

• zamjena instrumenta: dužnik nudi banci drugog jamca, sudužnika ili zalog, uz pisanu suglasnost banke o vašem otpustu,
• refinanciranje kredita novim kreditom bez jamca, čime se stari zatvara,
• prijevremena otplata ili smanjenje duga do razine na kojoj banci jamac više nije potreban,
• istek roka jamstva, ako je jamstvo ugovoreno na određeno vrijeme.

Prije nego potpišete bilo koji instrument, provjerite pet stvari: piše li "jamac" ili "jamac platac", na koji je najviši iznos vezana obveza, koliko dugo traje, obavještava li vas banka o prvom kašnjenju dužnika i dobivate li primjerak svake isprave koju potpisujete. Ako je odgovor na bilo koje pitanje neodređen, tražite ga u pisanom obliku prije potpisa, a ne poslije.

Česta pitanja#

Koja je razlika između jamca i sudužnika?#

Sudužnik je od prvog dana ravnopravan dužnik: banka od njega može tražiti cijeli iznos odmah, a kredit mu ulazi u kreditni registar i smanjuje vlastitu kreditnu sposobnost. Jamac odgovara za tuđi dug, ali ako je potpisan kao jamac platac, banka ga također može teretiti odmah po dospijeću, bez prethodne naplate od dužnika.

Može li jamac izaći iz kredita ako se posvađa s dužnikom?#

Ne jednostrano. Potrebna je pisana suglasnost banke, a banka je daje samo ako dobije zamjenski instrument iste vrijednosti, ako se kredit refinancira bez jamca ili ako se dug smanji do razine na kojoj jamstvo više nije uvjet. Osobni odnos s dužnikom pravno ne mijenja ništa.

Što je zadužnica i može li se ograničiti?#

Zadužnica je kod javnog bilježnika ovjerena izjava kojom pristajete da se s vaših računa naplati određeni iznos bez suda. Ograničava se upisanim iznosom, pa nikad ne potpisujte ispravu bez čitljivo navedene svote. Tražite kopiju i provjerite pokriva li iznos samo dug s kamatama i troškovima.

Ostaje li dug ako banka proda stan pod hipotekom?#

Ostaje, ako cijena ne pokrije dug i troškove. U primjeru s dugom od 90.000 EUR i prodajom za 65.000 EUR uz 5.000 EUR troškova, na dužniku ostaje 30.000 EUR. Zato se s bankom razgovara prije nego što dug dospije u cijelosti, dok su reprogram i dobrovoljna prodaja još mogući.

Isplaćuje li se životno osiguranje uz kredit mojoj obitelji?#

Ako je polica vinkulirana u korist banke, osiguratelj prvo namiruje banku do visine preostalog duga, a obitelj dobiva samo ostatak. To je osiguranje kredita, ne obiteljska zaštita. Ako želite i jedno i drugo, potrebna je zasebna polica ili viša osigurana svota.