Refinanciranje kredita: kada se stvarno isplati

Refinanciranje znači da novim kreditom zatvarate stari. Isplati se samo ako ušteda na kamati bude veća od troška zamjene, i to unutar razdoblja u kojem ionako namjeravate držati kredit. Odluka se svodi na dva broja: razliku stopa u postotnim bodovima i broj mjeseci koje trebate da pokrijete troškove.

Grubo pravilo iz prakse: kod stambenog kredita zamjena obično ima smisla ako je razlika barem oko 1 postotni bod i ako je preostali rok dulji od pet godina. Kod manjih gotovinskih kredita trošak zamjene je niži, ali je i ušteda manja, pa se sve odlučuje na točki pokrića.

Što refinanciranje mijenja, a što ne#

Refinanciranjem mijenjate cijenu i uvjete duga, ne i njegovu veličinu. Novi kredit isplaćuje se izravno na račun starog kredita ili vama uz obvezu zatvaranja. Ono što se stvarno mijenja:

• kamatna stopa i vrsta stope (fiksna umjesto promjenjive ili obrnuto),
• preostali rok, a time i rata,
• instrumenti osiguranja (nova hipoteka, nove police, novi jamac),
• banka i cjenik naknada koji uz kredit dolazi.

Ono što se ne mijenja: iznos koji dugujete. Ako nakon refinanciranja dobijete "gotovinu na ruke", to je novi dug, a ne ušteda.

Prag isplativosti: razlika stopa i preostali rok#

Ušteda ovisi o tri stvari: koliko je duga ostalo, koliko je vremena ostalo i kolika je razlika stopa. Ista razlika od 1,5 p.b. vrijedi puno na dvanaest godina, a gotovo ništa na dvije.

Razlika od 0,5 p.b. donosi 14,93 EUR mjesečno, dakle 179 EUR godišnje. Uz tipične troškove zamjene to se vraća tek nakon sedam i pol godina. Razlika od 1,5 p.b. donosi 44,06 EUR mjesečno i vraća se za nešto više od dvije i pol godine.

Ukupni trošak zamjene#

Trošak zamjene nije jedna stavka nego zbroj. Iznosi ispod su ilustrativni za kredit od 60.000 EUR osiguran hipotekom, a stvarne brojke uzmite iz cjenika obiju banaka i tarife javnog bilježnika.

Nekoliko pravila koja vrijede u cijeloj regiji:

1. Kod potrošačkih kredita s promjenjivom kamatnom stopom naknada za prijevremenu otplatu u pravilu se ne naplaćuje, jer rizik promjene stope nosi potrošač. Kod fiksne stope naknada postoji i ograničena je propisom.
2. Naknada je ograničena i postotkom iznosa koji se prijevremeno vraća i stvarnim troškom banke. Ne mora biti puni postotak iz cjenika, pa je uvijek tražite u pisanom obliku.
3. Ako je ostalo malo do kraja otplate, naknada je često nula ili simbolična. Detalje razlažemo u tekstu o prijevremenoj otplati.

Izračun točke pokrića#

Točka pokrića je jedini broj koji stvarno odlučuje. Uzmimo kredit od 60.000 EUR preostalog duga s dvanaest godina otplate.

1. Stara rata uz 5 posto: 554,93 EUR. Do kraja bi bilo plaćeno 79.910 EUR.
2. Nova rata uz 3,5 posto na isti preostali rok: 510,87 EUR. Do kraja 73.565 EUR.
3. Mjesečna ušteda: 554,93 - 510,87 = 44,06 EUR.
4. Točka pokrića: 1.350 / 44,06 = 30,6, dakle 31 mjesec.
5. Neto ušteda do kraja otplate: 79.910 - 73.565 - 1.350 = 4.995 EUR.

Ako planirate prodati nekretninu ili zatvoriti kredit prije 31. mjeseca, zamjena je trošak bez koristi. Ako ostajete dulje, svaki mjesec nakon toga je čista ušteda. Isti račun možete napraviti sami u kalkulatoru rate kredita: izračunajte ratu po staroj i po novoj stopi na isti preostali rok i podijelite troškove razlikom.

Objedinjavanje više skupih dugova u jedan#

Najveća ušteda kod refinanciranja obično ne dolazi od stambenog kredita nego od zatvaranja skupih malih dugova. Primjer kućanstva (domaćinstva) s tri obveze:

Jedan novi kredit od 12.500 EUR uz 7 posto na pet godina ima ratu 247,51 EUR i ukupno 14.851 EUR. Uz naknadu za obradu od 1 posto (125 EUR) ukupan trošak je 14.976 EUR. Rata pada za 130,64 EUR mjesečno, a ukupno plaćate oko 179 EUR manje.

Ušteda u ukupnom iznosu je skromna jer se dio duga produljuje, ali mjesečni pritisak pada za trećinu. To je legitiman razlog za refinanciranje, samo ga treba nazvati pravim imenom: kupujete disanje u budžetu, ne velike uštede. Kako nastaju takvi dugovi, objašnjeno je u tekstu o kreditnim karticama i minusu.

Zamka produljenja roka#

Isti dug od 60.000 EUR, ista nova stopa od 3,5 posto, ali rok produljen s preostalih 12 na 20 godina:

Rata je niža za 206,95 EUR, što izgleda kao velik uspjeh, ali uz dodanih 1.350 EUR troškova zamjene ukupno plaćate gotovo 5.000 EUR više. Niža stopa i dalje vrijedi, samo je pojede osam dodatnih godina kamate.

Pravilo: ako produljujete rok, radite to svjesno i zbog likvidnosti, a ne zato što je rata na papiru izgledala privlačno.

Što provjeriti prije potpisa#

• EKS obiju ponuda, ne NKS. Naknade i obvezni proizvodi ulaze u EKS, a upravo oni znaju pojesti razliku u stopi. Vidi EKS i NKS.
• Vrstu nove stope. Zamjena promjenjive fiksnom nije samo cijena nego i osiguranje od rasta Euribora.
• Obvezne dodatke. Prijenos plaće (plate), paket računa, polica osiguranja: sve to ima cijenu i često je uvjet za oglašenu stopu.
• Ukupni iznos otplate, koji banka mora navesti u informacijskom obrascu prije potpisa. Usporedite dva broja: koliko vam je ostalo platiti po starom, koliko po novom.
• Da je stari kredit stvarno zatvoren i da je stara hipoteka izbrisana iz zemljišnih knjiga.

Česta pitanja#

Kolika razlika u kamati je dovoljna za refinanciranje?#

Ne postoji univerzalni broj, nego točka pokrića. U primjeru sa 60.000 EUR i 1.350 EUR troškova, razlika od 1,5 p.b. vraća se za 31 mjesec, a razlika od 0,5 p.b. za oko 90 mjeseci. Ako je vaš preostali rok kraći od točke pokrića, nemojte mijenjati kredit.

Naplaćuje li banka naknadu za prijevremenu otplatu?#

Ovisi o vrsti stope i propisu u vašoj zemlji. Kod promjenjive stope naknada se u pravilu ne naplaćuje, kod fiksne postoji, ali je ograničena postotkom vraćenog iznosa i stvarnim troškom banke. Točan iznos tražite u pisanom obliku od stare banke prije nego što potpišete išta u novoj.

Mogu li refinancirati kredit u istoj banci?#

Možete, i to se često zove reprogram. Prednost je manje papirologije i obično niži troškovi, jer hipoteka već postoji. Mana je što banka nema konkurenta pred sobom. Zato je uobičajen postupak da ponudu druge banke donesete svojoj i tražite izjednačavanje uvjeta.

Kvari li refinanciranje kreditnu povijest?#

Samo po sebi ne. Uredno zatvoren kredit ostaje uredan zapis. Kratkotrajno se u registru može vidjeti više aktivnih obveza dok se stara ne zatvori, pa nije pametno u istom mjesecu tražiti još jedan kredit. Više o tome u tekstu o kreditnoj sposobnosti.

Je li bolje refinancirati ili prijevremeno otplatiti dio duga?#

Ako imate slobodan novac, uplata u glavnicu obično je jeftinija jer nema troškova obrade i nove hipoteke. Refinanciranje ima smisla kad novca nema, a stopa na tržištu je bitno niža od vaše. Dvije stvari nisu suprotstavljene: prvo smanjite dug, pa refinancirajte ostatak.