Svi troškovi kupnje stana osim cijene

Uz cijenu stana ide paket troškova koji se plaća gotovinom i koji se ne može financirati kreditom. Kod uobičajenih pretpostavki taj paket iznosi između pet i osam posto cijene nekretnine, a ako se doda selidba i osnovno opremanje, lako pređe deset posto.

Za stan od 150.000 EUR uz učešće od 20 posto to znači da nije dovoljno imati 30.000 EUR. Prema ilustrativnom izračunu u nastavku, na računu treba biti oko 39.570 EUR prije potpisa, odnosno oko 44.570 EUR ako želite useliti u stan koji ima kuhinju i krevet.

Koji troškovi uopće postoje#

Popis je uvijek isti, mijenjaju se samo iznosi:

• Porez na promet nekretnina kod kupnje od privatne osobe ili rabljene nekretnine. Plaća ga kupac, a osnovica je tržišna vrijednost koju utvrđuje porezna uprava, ne nužno cijena iz ugovora, o čemu detaljnije u tekstu o porezima kod nekretnina.
• PDV umjesto poreza na promet kad novogradnju prodaje investitor u sustavu poreza na dodanu vrijednost (PDV). Tada je PDV već sadržan u cijeni, a porez na promet se ne plaća.
• Agencijska provizija ako kupujete preko posrednika, uvećana za PDV.
• Javnobilježnički troškovi: ovjera potpisa na kupoprodajnom ugovoru, solemnizacija ugovora o kreditu i založni ugovor.
• Procjena vrijednosti nekretnine od ovlaštenog procjenitelja s liste koju banka prihvaća.
• Sudske pristojbe za upis vlasništva i upis hipoteke u zemljišnu knjigu.
• Naknada za obradu kredita, jednokratno, kao postotak iznosa kredita ili fiksni iznos.
• Osiguranje nekretnine od osnovnih rizika, koje banka traži dok traje kredit.
• Selidba i osnovno opremanje, jedini trošak koji je potpuno u vašim rukama.

Ilustrativni izračun za stan od 150.000 EUR#

Pretpostavke su izričito naše i služe za red veličine: kupnja rabljenog stana od privatne osobe, cijena 150.000 EUR, učešće 30.000 EUR, kredit 120.000 EUR, porez na promet 3 posto, agencijska provizija 2 posto uvećana za PDV od 25 posto, naknada banke za obradu 0,5 posto iznosa kredita. Tarife bilježnika i sudske pristojbe uzete su kao okvirni iznosi.

Zbroj bez useljenja je 6,38 posto cijene stana. S opremanjem je 9,71 posto. Ako u istom primjeru učešće spustite na 10 posto, gotovina se smanjuje na oko 24.645 EUR, ali kredit raste na 135.000 EUR i s njim rata, o čemu detaljnije u tekstu o LTV-u i učešću.

Koliko gotovine treba uz učešće#

Gotovina se troši u tri vala, i to je razlog zašto ljudi koji "imaju učešće" ipak upadnu u problem.

Kapara nije dodatni trošak nego dio učešća, ali se plaća prvo i najranije. Ako je kapara veća, mijenja se samo raspored po fazama, ne i zbroj. Porez na promet stiže rješenjem nakon prijave ugovora, dakle tek kad ste već potrošili većinu novca. Zbog toga je pametno posljednjih nekoliko tisuća eura držati odvojeno i ne trošiti ih na kuhinju.

Što se pregovara, a što ne#

Nije svaki trošak fiksan. Redoslijed po tome koliko prostora imate:

1. Agencijska provizija. Najpregovorljivija stavka. U dijelu slučajeva proviziju plaća samo prodavatelj, u dijelu obje strane. Postotak i tko ga plaća stoji u ugovoru o posredovanju, koji potpisujete prije razgledavanja, pa je to trenutak za pregovor.
2. Naknada za obradu kredita. Banke je često spuštaju na nulu u akcijama ili kad prenosite plaću (platu). Ako je ne skinu, tražite je u zamjenu za nižu maržu. Kako naknade ulaze u ukupnu cijenu kredita objašnjeno je u tekstu o EKS-u i NKS-u.
3. Cijena stana zbog utvrđenih nedostataka. Vlaga, dotrajala stolarija ili neriješeni papiri legitimni su argumenti za spuštanje cijene, a taj popust je veći od svih ostalih ušteda zajedno.
4. Procjena i bilježnik. Tarife su uglavnom zadane, ali usporedbom dva procjenitelja i jednim upitom bilježniku uštedite nekoliko desetaka eura.
5. Porez i sudske pristojbe. Ovdje nema pregovora. Postoje samo zakonska oslobođenja koja se provjeravaju kod porezne uprave.

Novogradnja i rabljeni stan nisu isti račun#

Kod novogradnje koju prodaje investitor u sustavu PDV-a, porez na promet nekretnina se ne plaća jer je PDV već u cijeni. U našem primjeru to znači 4.500 EUR manje jednokratnog troška, ali cijena po kvadratu je obično viša, pa ušteda nije stvarna nego knjigovodstvena.

Kod rabljenog stana plaćate porez na promet, ali dobivate stan koji je najčešće opremljen kuhinjom i podovima. Kod novogradnje često dobivate prazan prostor, pa stavka opremanja raste sa 5.000 na 15.000 EUR i više. Kad uspoređujete dvije ponude, uspoređujte ukupan iznos do useljenja, ne cijenu po kvadratu.

Što se najčešće zaboravi#

• Porez na promet stiže s odgodom i iznenadi kupce koji su potrošili sve do zadnjeg eura.
• Osnovica poreza je procijenjena tržišna vrijednost, pa umanjena cijena u ugovoru ne mora smanjiti porez, a nosi pravni rizik.
• Etažiranje i uređenje zemljišnoknjižnog stanja ako stan nije etažiran, što je trošak koji se javlja prije kredita, a ne poslije.
• Prijenos režija i pričuva. Nova brojila, potvrde o nedugovanju i eventualni dug prethodnog vlasnika prema pričuvi, čime počinju stalni troškovi stanovanja.
• Trošak druge procjene ako promijenite banku, jer druga banka često ne priznaje postojeći elaborat.
• Kamata na kapari. Novac koji je vezan u kapari mjesecima ne radi ništa, što je stvarni oportunitetni trošak.
• Sitni radovi prije useljenja: bojanje, brave, čišćenje, montaža. Rijetko manje od 1.000 EUR.

Ako vas ukupna gotovina odbija od kupnje, usporedite scenarij najma i kupnje na istim brojkama u tekstu o najmu ili kupnji, a cijeli redoslijed koraka do isplate opisan je u tekstu o stambenom kreditu korak po korak.

Česta pitanja#

Koliko iznose ukupni troškovi kupnje stana?#

Kod pretpostavki iz ovog teksta oko 6,4 posto cijene bez selidbe i opremanja, odnosno 9.570 EUR na stan od 150.000 EUR. S useljenjem oko 9,7 posto. Raspon se u praksi kreće od pet do deset posto, ovisno o tome plaćate li agenciju i koliki je porez na promet u vašoj zemlji.

Plaća li kupac ili prodavatelj porez na promet nekretnina?#

Porez na promet nekretnina obveza je kupca, osim ako ugovorom nije izričito drukčije dogovoreno. Osnovica je tržišna vrijednost koju utvrđuje porezna uprava, a stope i oslobođenja razlikuju se po zemlji i mijenjaju se, pa ih provjerite izravno kod nadležne porezne uprave.

Može li se trošak kupnje financirati kreditom?#

Uglavnom ne. Banka financira kupoprodajnu cijenu do dogovorenog postotka vrijednosti, a porez, agenciju i bilježnika plaćate gotovinom. Neke banke odobravaju viši iznos ako imate dodatni zalog, ali to povećava rizik i ukupnu kamatu.

Isplati li se kupovati bez agencije?#

Uštedite proviziju, ali preuzimate provjeru dokumentacije. Ako idete bez posrednika, uložite u odvjetnika koji će pregledati zemljišnoknjižno stanje i ugovor. Taj trošak je višestruko manji od provizije i pokriva stvarni rizik.

Zašto banka traži osiguranje nekretnine?#

Nekretnina je zalog za kredit, pa banka želi da šteta od požara ili poplave ne uništi vrijednost tog zaloga. Polica se sklapa na iznos građevinske vrijednosti i vinkulira u korist banke. Premija je mali godišnji trošak, ali obavezan dok traje kredit.