Najam ili kupnja: usporedba na brojkama

Usporedba najma i kupnje nije usporedba rate i najamnine. Ispravna usporedba stavlja s jedne strane sav novac koji kod vlasništva nestaje (kamata, održavanje, pričuva, porezi, ulazni i izlazni troškovi, propušteni prinos na učešće), a s druge najamninu i prinos koji vaš novac ostvaruje dok ste podstanar.

Kad se tako postavi, odgovor gotovo uvijek ovisi o dvije brojke: koliko godina ostajete i kolika je najamnina u odnosu na cijenu stana. Uz pretpostavke iz izračuna niže, kupnja pretječe najam u šestoj godini, a ispod četiri do pet godina ostanka najam pobjeđuje u većini scenarija.

Što ulazi u model#

Kod najma je popis kratak: najamnina, njezin rast kroz vrijeme, eventualni polog i osiguranje sadržaja. Kod kupnje je duži i tu se griješi.

• Rata kredita, koja se dijeli na kamatu (nepovratno) i glavnicu (štednja u zidovima).
• Održavanje, pričuva i osiguranje nekretnine. Pretpostavka u ovom modelu je 1 posto vrijednosti nekretnine godišnje, uključujući pričuvu i sitne popravke.
• Porezi vezani uz nekretninu, koji se razlikuju po zemlji i mijenjaju se, pa ih provjeravate kod porezne uprave.
• Ulazni transakcijski troškovi: porez na promet, agencija, bilježnik, procjena, upis, naknada banke. U primjeru 9.570 EUR, kako je razloženo u tekstu o troškovima kupnje.
• Izlazni troškovi kod prodaje: agencija i pripremni radovi, ovdje pretpostavljeno 3 posto prodajne cijene.
• Oportunitetni trošak učešća. Novac uložen u učešće i troškove prestaje raditi drugdje. Podstanar ga ulaže, kupac ne.
• Rast cijena nekretnina i rast najamnine, dvije nezavisne pretpostavke koje najviše pomiču rezultat.

Pretpostavke izračuna#

Sve što slijedi je izračunato na ovim brojkama i vrijedi samo uz njih:

Rata je provjerena kalkulatorom rate kredita, a logika izračuna objašnjena je u tekstu o tome kako se računa rata kredita. Podstanar ulaže 39.570 EUR koje kupac potroši na dan kupnje, i k tome svaki mjesec ulaže razliku između troška vlasništva i najamnine.

Rezultat kroz deset godina#

Ključ poštene usporedbe je da obje strane troše isti novac. Kupac kroz deset godina potroši 39.570 EUR ulaznih troškova i učešća, 72.090 EUR rata i 16.425 EUR održavanja, ukupno 128.084 EUR. Podstanar potroši 72.268 EUR najamnine, a preostalih 55.816 EUR uloži.

Razlika je 14.460 EUR u korist kupnje. Prevedeno u mjesečni trošak stanovanja, kupcu je deset godina stanovanja neto stajalo 34.755 EUR, odnosno 290 EUR mjesečno, a podstanaru 49.215 EUR, odnosno 410 EUR mjesečno.

Kada se predznak okreće#

Isti model, promijenjena jedna pretpostavka. Prag je prva godina u kojoj kupnja prestiže najam.

Zaključak koji se ponavlja u svim scenarijima: ispod četiri do pet godina ostanka najam je gotovo uvijek bolji. Razlog nije kamata nego transakcijski troškovi. Ulaznih 9.570 EUR i izlaznih 3 posto pri prodaji zajedno čine oko 15.000 EUR koje treba nadoknaditi prije nego što vlasništvo počne raditi za vas.

"Kupnja je bacanje novca na kamatu, najam na najamninu"#

Obje rečenice su točne i obje su nepotpune. Brojke iz primjera:

• Podstanar kroz deset godina plati 72.268 EUR najamnine i od toga ne vrati ništa.
• Kupac kroz deset godina plati 36.124 EUR kamate i 16.425 EUR održavanja, dakle 52.549 EUR koje isto tako ne vrati. Uz to je platio 9.570 EUR ulaznih troškova i 5.485 EUR pri izlasku.
• Razlika u nepovratnom trošku je manja nego što se čini, a preostalih 72.090 EUR rata nije trošak nego prijenos imovine: 35.965 EUR otišlo je u glavnicu.

Ono što presuđuje nije "bacanje novca" nego dvije stvari koje ta rečenica ne spominje: rast vrijednosti nekretnine i prinos koji podstanarov novac ostvaruje. U scenariju sa stagnacijom cijena i prinosom od 6 posto kupnja gubi i nakon deset godina. Zato usporedba bez pretpostavke o prinosu na uloženi novac nije usporedba, o čemu više u tekstovima o složenoj kamati i ETF-ovima.

Što model ne hvata#

• Inflacija radi za dužnika. Rata s fiksnom kamatom nominalno stoji, a plaće i najamnine nominalno rastu. Kroz dvadeset godina to je značajna prednost kupnje, koju opisujemo u tekstu o inflaciji.
• Rizik podstanara. Najamnina se može podići ili se ugovor ne produži, pa selidba nosi trošak i vrijeme koje model ne mjeri.
• Rizik vlasnika. Krov, dizalo ili instalacije mogu u jednoj godini pojesti višegodišnju prednost.
• Likvidnost. Stan se ne prodaje u tjedan dana, portfelj se unovči brzo.
• Disciplina. Model pretpostavlja da podstanar zaista ulaže razliku. Ako je potroši, kupnja pobjeđuje bez borbe, jer rata je prisilna štednja.
• Mobilnost. Bolji posao u drugom gradu jeftin je podstanaru, a skup vlasniku.

Kada emocionalni razlozi legitimno pobjeđuju računicu#

Računica je alat, a ne presuda. Postoje situacije u kojima je razumno kupiti i kad model kaže da je najam jeftiniji:

• Kad vam sigurnost doma mijenja kvalitetu života, primjerice s malom djecom ili starijim članom kućanstva (domaćinstva).
• Kad je ponuda najma u vašem gradu tanka, kratkoročna ili se stanovi izdaju turistima dio godine.
• Kad vam je važno prilagoditi prostor, a najmodavac to ne dopušta.
• Kad znate da nećete redovito ulagati razliku, pa je kredit jedini oblik štednje koji ćete zaista provesti.

Ono što nije legitiman razlog: pritisak okoline, strah od propuštanja i uvjerenje da cijene "mogu samo rasti". Ako kupujete unatoč računici, neka to bude svjesna odluka s poznatom cijenom. Prije potpisa provjerite koliko vlastitog novca zaista trebate u tekstu o LTV-u i učešću i kako izgleda cijeli postupak u tekstu o stambenom kreditu korak po korak.

Česta pitanja#

Koliko godina treba ostati u stanu da se kupnja isplati?#

U baznom scenariju iz ovog teksta prag je šest godina. Uz stagnaciju cijena ili nisku najamninu prag se pomiče na jedanaest godina i dalje. Praktično pravilo: ispod četiri do pet godina najam je gotovo uvijek bolji jer ulazni i izlazni troškovi od oko 15.000 EUR nemaju vremena da se amortiziraju.

Je li najam stvarno bacanje novca?#

Najamnina je nepovratna, ali to su i kamata, održavanje, pričuva, porezi i transakcijski troškovi. U primjeru je kroz deset godina podstanar nepovratno platio 72.268 EUR, a kupac 52.549 EUR uz dodatnih 15.055 EUR ulaznih i izlaznih troškova. Razlika postoji, ali je mnogo manja od uobičajene predodžbe.

Što ako cijene nekretnina padnu?#

Model to prikazuje kroz scenarij nultog rasta, gdje kupnja nakon deset godina zaostaje 15.790 EUR. Kod pada cijena situacija je gora jer poluga radi u oba smjera: dug ostaje isti, a vrijednost pada. Zato kupnja s malim učešćem i kratkim horizontom nosi najveći rizik.

Kako uspoređujem najam i kupnju za svoj slučaj?#

Trebate šest brojki: cijenu stana, učešće, kamatnu stopu, najamninu za usporediv stan, pretpostavljeni prinos na uloženi novac i broj godina ostanka. Uvrstite ih u kalkulator najam ili kupnja i promijenite svaku pretpostavku gore i dolje da vidite koliko je rezultat osjetljiv.

Isplati li se kupiti stan da bih ga izdavao?#

To je druga odluka i drugi izračun, jer ulazi prinos od najma, prazni mjeseci, porez i vaš trud. Odgovor na pitanje gdje živjeti ne mora biti isti kao odgovor gdje uložiti. Kupnja za vlastito stanovanje smanjuje troškove, kupnja za najam je ulaganje koje se uspoređuje s drugim ulaganjima.