Stambeni kredit korak po korak: od prve računice do isplate

Stambeni kredit nije jedan događaj nego niz koraka koji se odvijaju paralelno: vi skupljate papire, banka provjerava vašu sposobnost otplate, procjenitelj gleda nekretninu, a javni bilježnik i zemljišnoknjižni odjel suda zaključuju posao. Od prvog razgovora u banci do isplate novca prodavatelju obično prođe šest do deset tjedana.

Redoslijed je bitan. Prvo se računa koliku ratu izdržite, tek onda se traži nekretnina, a ponuda banke se uzima u pisanom obliku prije nego što potpišete predugovor i date kaparu. Obrnuti redoslijed je najčešći razlog izgubljene kapare i panike u zadnjem tjednu.

Nulti korak: koliko rate stvarno izdržite#

Prije bilo kakvog razgledavanja izračunajte ratu, ne cijenu. Uzmite iznos kredita koji razmatrate, rok i pretpostavljenu kamatnu stopu, pa provjerite koliki postotak neto primanja kućanstva (domaćinstva) odlazi na ratu.

Primjer koji koristimo kroz cijeli tekst: stan od 150.000 EUR, učešće 30.000 EUR, kredit 120.000 EUR na 25 godina uz pretpostavljenu fiksnu stopu od 3,5 posto. Rata je 600,75 EUR, a ukupno vraćeno 180.224 EUR. Kućanstvu s neto primanjima od 2.000 EUR to je točno 30 posto primanja, a kućanstvu s 1.800 EUR već 33,4 posto.

Banke gledaju omjer rate i primanja i zaštićeni dio plaće (plate), a granica se razlikuje po banci i zemlji. Ratu izračunajte sami prije razgovora pomoću kalkulatora rate kredita, a granicu zaduženja tražite pisano od banke. Mehanika izračuna rate objašnjena je u tekstu o tome kako se računa rata kredita.

Dokumentacija koju banka traži#

Popis se razlikuje po banci, ali jezgra je svugdje ista. Skupite je prije nego što nađete stan, jer vrijedi mjesecima i skraćuje postupak za dva do tri tjedna.

Za podnositelja i sudužnike:

• osobni dokument i potvrda o prebivalištu
• potvrda poslodavca o zaposlenju i visini primanja, obično za zadnja tri do šest mjeseci
• izvadci s tekućeg računa, često za zadnjih šest mjeseci
• porezna prijava ili potvrda porezne uprave za obrtnike i samostalne djelatnosti
• izvještaj iz kreditnog registra i popis postojećih obveza

Za nekretninu:

• zemljišnoknjižni izvadak, ne stariji od propisanog roka
• posjedovni list i kopija katastarskog plana
• građevinska i uporabna dozvola ili dokaz o legalnosti gradnje
• energetski certifikat
• predugovor ili kupoprodajni ugovor s podacima prodavatelja
• procjembeni elaborat ovlaštenog procjenitelja

Za starije zgrade dodatno se traži etažni elaborat ako stan nije etažiran, a za nasljedstva rješenje o nasljeđivanju. Svaki dokument koji nedostaje pomiče isplatu za najmanje tjedan dana.

Informativna ponuda i standardni informacijski obrazac#

Prije potpisa ugovora banka je dužna dati pisanu informativnu ponudu i standardni informacijski obrazac za stambene kredite. To je dokument u kojem stoje iznos, rok, nominalna kamatna stopa, efektivna kamatna stopa, iznos rate, ukupan iznos koji ćete platiti i popis svih naknada i uvjeta.

Tri stvari koje se u njemu provjeravaju u pet minuta:

1. Je li stopa fiksna, promjenjiva ili kombinirana i, ako je promjenjiva, koja je referentna stopa i koja marža. Marža je jedini dio koji se pregovara.
2. Koje uvjete morate ispuniti za tu stopu. Prijenos plaće, paket usluge, polica osiguranja ili trajni nalozi često nose popust koji nestane ako uvjet prestane vrijediti.
3. Koliki je EKS u odnosu na NKS. Razlika pokazuje težinu naknada. Zašto se te dvije stope razlikuju piše u tekstu o EKS-u i NKS-u.

Informativnu ponudu tražite od barem tri banke i tražite je pisano. Usmeni "dobit ćete oko tri i pol posto" nema nikakvu težinu kad dođete do potpisa.

Procjena vrijednosti i provjera zemljišnih knjiga#

Procjenu vrijednosti radi ovlašteni procjenitelj s liste koju banka prihvaća, a plaća je kupac. Procjenitelj gleda lokaciju, kvadraturu, stanje, katnost, energetski razred i usporedive transakcije, pa daje tržišnu vrijednost. Banka odobrava postotak od te vrijednosti, ne od cijene koju ste dogovorili. Ako je procjena niža od cijene, razliku pokrivate gotovinom, a kako se to računa razloženo je u tekstu o LTV-u i učešću.

Paralelno se provjerava zemljišnoknjižno stanje. Izvadak se danas dobiva online i besplatno se pregledava, pa nema izlike da ga niste vidjeli prije kapare. Gleda se:

• List A: identifikacija čestice i podaci o zgradi, te slaže li se to s katastrom.
• List B: vlasništvo, odnosno je li prodavatelj stvarno upisan i u kojem udjelu. Ako je vlasnik pokojna osoba ili je upisan raniji vlasnik, potrebno je prvo srediti upis.
• List C: tereti. Hipoteke, služnosti, pravo stanovanja, zabilježbe spora ili ovrhe.

Ako na nekretnini postoji hipoteka ranije banke, uobičajeno rješenje je da se dio kupoprodajne cijene isplati toj banci koja zatim izdaje brisovno očitovanje. Taj mehanizam mora biti opisan u ugovoru prije potpisa.

Potpis, javni bilježnik i upis hipoteke#

Kupoprodajni ugovor potpisuju kupac i prodavatelj, a potpis prodavatelja ovjerava javni bilježnik. Ugovor o kreditu s bankom obično se solemnizira, odnosno javni bilježnik ga potvrđuje kao ovršnu ispravu. Time banka dobiva pravo naplate bez parnice ako otplata stane.

Uz to se potpisuje založni ugovor ili se u ugovor unosi klauzula kojom vlasnik dopušta upis hipoteke. Prijedlog za upis podnosi se zemljišnoknjižnom odjelu suda, a redoslijed je uvijek isti: prvo se upisuje vlasništvo kupca, zatim hipoteka u korist banke.

Isplata prodavatelju i primopredaja#

Banka ne isplaćuje novac na vaš račun nego izravno na račun prodavatelja, i to tek kad su ispunjeni uvjeti iz ugovora. U praksi je to najčešće potvrda suda da je prijedlog za upis hipoteke zaprimljen, uz plombu vidljivu u zemljišnoj knjizi.

Redoslijed novca izgleda ovako: kapara, zatim vaše učešće koje se najčešće uplaćuje prije aktivacije kredita, pa isplata banke. Nakon isplate slijedi primopredaja s zapisnikom u kojem se upisuju stanja brojila, predaju ključevi i regulira prijenos režija. Porezna prijava za promet nekretnina podnosi se u roku propisanom lokalnim zakonom, a bilježnik ugovor dostavlja poreznoj upravi.

Rokovi po koracima#

Tablica je okvir za uredan slučaj, bez pravnih komplikacija na nekretnini. Tjedni se dijelom preklapaju, pa ukupno trajanje nije zbroj redaka.

Zašto se rokovi probijaju#

Najčešći uzroci kašnjenja gotovo su uvijek isti i svi se mogu provjeriti unaprijed:

• Neusklađen katastar i zemljišna knjiga. Različita kvadratura ili neupisana zgrada traži ispravni postupak koji zna trajati mjesecima.
• Neetažiran stan u zgradi s više jedinica, pa kupujete suvlasnički dio bez jasno određenog stana.
• Stari teret na listu C koji nitko nije izbrisao, iako je kredit odavno otplaćen.
• Nasljednici koji nisu upisani kao vlasnici, pa prodavatelj pravno nije vlasnik.
• Procjena niža od dogovorene cijene, što odmah povećava potrebnu gotovinu.
• Promjena primanja tijekom postupka. Novi ugovor, probni rad ili novi kredit u međuvremenu mijenjaju odluku banke.
• Nepotpuna dokumentacija o legalnosti, osobito kod kuća s dograđenim dijelovima.

Praktično pravilo: prije kapare tražite zemljišnoknjižni izvadak i pisanu informativnu ponudu. Ta dva papira uklanjaju većinu rizika od gubitka novca.

Česta pitanja#

Koliko dugo traje odobrenje stambenog kredita?#

Uz potpunu dokumentaciju i nekretninu bez pravnih problema, od predaje zahtjeva do isplate obično prođe šest do deset tjedana. Sama odluka banke o odobrenju traje jedan do tri tjedna, ostatak odlaze procjena, potpis kod bilježnika i upis u zemljišne knjige.

Mogu li dobiti odobrenje prije nego što nađem stan?#

Da, mnoge banke izdaju načelnu ili informativnu odluku o iznosu koji možete dobiti, na temelju vaših primanja i obveza. Ta odluka ima rok valjanosti i ne obvezuje banku ako se stan pokaže neprihvatljivim kao zalog. Korisna je jer znate gornju granicu prije pregovora o cijeni.

Tko plaća procjenu vrijednosti nekretnine?#

Procjenu plaća kupac, jer se radi za potrebe njegovog kredita. Ako promijenite banku, druga banka često ne priznaje tuđi elaborat, pa se trošak ponavlja. Zato prvo usporedite ponude, pa tek onda naručite procjenu.

Kada banka isplaćuje novac prodavatelju?#

Nakon potpisa i solemnizacije, kada su ispunjeni uvjeti iz ugovora o kreditu. Najčešći uvjet je dokaz da je prijedlog za upis hipoteke zaprimljen na sudu. Isplata ide izravno na račun prodavatelja, a ne na vaš račun.

Što ako prodavatelj ima hipoteku na stanu?#

To je uobičajena situacija i rješiva je. Dio kupoprodajne cijene ide izravno banci prodavatelja koja izdaje brisovno očitovanje, pa se stari teret briše, a vaša hipoteka upisuje. Bitno je da je postupak i redoslijed isplata izričito napisan u kupoprodajnom ugovoru.

Treba li mi sudužnik ako sam sam na kreditu?#

Ovisi o odnosu rate i primanja. Ako rata prelazi granicu koju banka dopušta, sudužnik povećava raspoloživi iznos, ali preuzima jednaku obvezu kao i vi. Prije nego što nekoga uvedete u kredit, pročitajte što to znači u tekstu o LTV-u i učešću.