Fiksna ili promjenjiva kamata: kako odlučiti

Fiksna kamata znači poznatu ratu do zadnjeg dana otplate i, u pravilu, višu polaznu stopu. Promjenjiva kamata znači nižu ratu na početku i rizik da se ta rata podigne, jer se sastoji od referentne stope koja se mijenja i marže banke koja se ne mijenja.

Odluka nije prognoza kamatnih stopa. Odluka je odgovor na jedno pitanje: koliko visoku ratu vaš kućni budžet (domaćinstvo) podnosi bez da se raspadne. Ako promjenjiva rata na dvostruko višoj stopi i dalje stane u budžet, promjenjiva je razumna. Ako ne stane, plaćate za mir.

Od čega se sastoji promjenjiva stopa#

Promjenjiva kamatna stopa uvijek ima dva dijela:

1. Referentna stopa. Najčešće Euribor određene ročnosti (6M ili 12M) ili nacionalna referentna stopa (NRS) koju objavljuje bankovna udruga na temelju troška izvora sredstava banaka.
2. Marža. Fiksni dodatak banke, na primjer 1,20 postotnih bodova. Ostaje isti do kraja otplate i banka ga jednostrano ne smije mijenjati.

Ugovorena stopa je zbroj to dvoje. Ako je referentna stopa 2,30 posto, a marža 1,20 postotnih bodova, kamata je 3,50 posto. Kad referentna stopa poraste na 4,30 posto, kamata postaje 5,50 posto. Marža se nije pomaknula.

To je razlog zbog kojeg se dvije promjenjive ponude ne uspoređuju po trenutnoj kamati, nego po marži. Marža je jedini dio koji je stvarno vaš pregovarački prostor i jedini koji ostaje s vama 25 godina.

Scenariji: što se događa s ratom#

Uzmimo stambeni kredit od 150.000 EUR na 25 godina. Fiksna ponuda je 4,20 posto, promjenjiva počinje na 3,50 posto. Stope su ilustrativne, aktualne provjerite kod banke i u statistici središnje banke.

Raspon je širok: između najboljeg i najgoreg scenarija promjenjive stope razlika je oko 49.000 EUR kroz 25 godina. Fiksna ponuda leži unutar tog raspona i njezina je prednost što unaprijed znate na kojem ste broju.

Nekoliko orijentira iz te tablice:

• U prvih pet godina promjenjiva ponuda uštedi 57,47 EUR mjesečno, ukupno 3.448 EUR.
• Nakon pet godina po planu otplate ostaje dug od 129.481 EUR i 240 rata. Na tom dugu svaki novi postotni bod znatno pomiče ratu.
• Prag izjednačenja je 4,35 posto. Ako nakon pete godine ugovorena stopa naraste točno toliko, promjenjiva rata izjednači se s fiksnom od 808,41 EUR. Iznad toga plaćate više nego što biste na fiksnoj.

Kombinirana stopa: fiksno prvih 5 do 10 godina#

Većina banaka u regiji nudi treću varijantu: kamata je fiksna prvih 5, 7 ili 10 godina, a nakon toga prelazi u promjenjivu, vezanu uz referentnu stopu i maržu koja je već upisana u ugovor.

Na istom kreditu od 150.000 EUR, uz fiksnih 3,90 posto kroz prvih 10 godina, rata je 783,50 EUR. Ako nakon toga stopa bude 5,50 posto, rata se preračunava na preostali dug i preostalih 15 godina te iznosi 871,37 EUR, dakle 87,87 EUR više. Ukupno plaćeno u tom scenariju je oko 250.866 EUR.

Kombinirana stopa ima smisla u dvije situacije:

• Kad je fiksno razdoblje dulje od vašeg planiranog horizonta. Ako realno planirate prodati stan ili refinancirati kredit za sedam godina, desetogodišnja fiksna stopa je za vas praktički fiksna do kraja.
• Kad vam je prvih nekoliko godina budžet najuži, a očekujete rast primanja.

Ono što kombinirana stopa ne rješava: rizik nije uklonjen, nego odgođen. Ključno je pročitati kako je definirana stopa nakon fiksnog razdoblja. Ako u ugovoru piše samo "kamata će se odrediti prema uvjetima banke", to nije promjenjiva stopa nego blanko ovlaštenje i takvu formulaciju ne treba prihvatiti.

Koliko rate podnosim: test prije potpisa#

Prije nego što odaberete vrstu stope, izračunajte tri broja.

1. Rata koju plaćate danas. Za promjenjivu ponudu od 3,50 posto to je 750,94 EUR.
2. Rata uz dva postotna boda više. Uz 5,50 posto rata je 921,13 EUR ako se skok dogodi odmah, odnosno 890,68 EUR ako se dogodi nakon pete godine.
3. Udio rate u neto primanjima kućanstva. Banke u regiji obično traže da rata ne prelazi 35 do 40 posto raspoloživog dohotka, uz zaštićeni dio primanja. Rata od 750,94 EUR pri granici od 35 posto traži oko 2.146 EUR primanja, a rata od 890,68 EUR oko 2.545 EUR.

Ako vam kod trećeg koraka pod stresnim scenarijem izlazi udio iznad 40 posto, promjenjiva stopa nije pitanje sklonosti riziku nego pitanje solventnosti. To možete brzo provjeriti kroz stress test rate kredita i kroz kalkulator kreditne sposobnosti.

Što u ugovoru piše o promjeni stope#

Kod promjenjive kamate ugovor mora precizno definirati mehanizam. Provjerite ovih šest stavki:

• Koja je referentna stopa i koje ročnosti. Na primjer "6M Euribor" ili "NRS1 za euro".
• Koliko iznosi marža, izražena u postotnim bodovima.
• Kada se stopa usklađuje. Uobičajeno je dva puta godišnje (1. siječnja i 1. srpnja) ili jednom godišnje.
• Koji se dan uzima kao referentni datum očitanja. Zbog toga rata kasni za tržišnim kretanjem, obično jedan do dva mjeseca.
• Postoji li gornja i donja granica stope. Neki ugovori imaju najnižu ugovornu stopu (kamata ne pada ispod marže) ili gornju granicu.
• Kako vas banka obavještava i koje je vaše pravo. Kod jednostranih izmjena uvjeta potrošač u pravilu ima pravo prijevremeno otplatiti kredit bez naknade u zadanom roku.

Ako u ugovoru nema formule, nego opisna odredba o promjeni stope "prema odluci banke", to je upravo tip klauzule koji je u regiji bio predmet sudskih sporova. Više o toj vrsti rizika i pouci iz kredita s valutnom klauzulom nalazi se u tekstu o valutnoj klauzuli.

Kada je fiksna očito bolji izbor#

• Kad je razlika u polaznoj stopi mala. Ako je fiksna ponuda skuplja za manje od pola postotnog boda, plaćate malo za puno predvidivosti.
• Kad je rata blizu gornje granice vaše kreditne sposobnosti.
• Kad je kredit dugačak, a primanja stabilna ali bez izgleda za brz rast.
• Kad ne želite pratiti tržište. Promjenjiva stopa traži da svakih šest mjeseci provjerite obavijest banke.

Promjenjiva ima prednost kad je rok kratak (do desetak godina), kad je rata daleko ispod vašeg praga, kad imate ušteđevinu za brzu otplatu ili kad je razlika prema fiksnoj velika. Vrijedi i podsjetnik: obje ponude uspoređujte preko EKS-a, jer naknade se ne vide u kamatnoj stopi.

Česta pitanja#

Može li se fiksna kamata kasnije promijeniti u promjenjivu?#

Ne jednostrano od strane banke. Vrsta stope dio je ugovora i mijenja se samo aneksom koji obje strane potpišu, ili refinanciranjem kod druge banke. Banka vam može ponuditi prelazak, obično uz naknadu. Prije potpisa aneksa tražite izračun nove rate i novi otplatni plan.

Isplati li se preći s promjenjive na fiksnu kad stope počnu rasti?#

Obično kasno. Kad tržišne stope rastu, poskupljuju i fiksne ponude, pa prelaskom fiksirate visoku stopu. Prelazak ima smisla ako je vaša glavna briga predvidivost, a ne minimalni trošak. Uvijek usporedite trošak zamjene ugovora s razlikom u rati kroz preostalo razdoblje.

Kako znam koliko iznosi marža na mom kreditu?#

U ugovoru piše kao poseban podatak, a iz izvatka se dobije oduzimanjem: ugovorena kamata minus vrijednost referentne stope na dan usklađenja. Ako vam banka ne prikazuje maržu odvojeno, tražite pisano očitovanje. Marža je bitan element ugovora i mora biti određena.

Što je NRS i kako se razlikuje od Euribora?#

NRS je nacionalna referentna stopa prosječnog troška izvora sredstava banaka. Sporije se mijenja od Euribora jer je prosjek stvarnih troškova banaka, a ne tržišna stopa. U razdoblju rasta stopa NRS raste sporije, a u razdoblju pada sporije pada.

Mogu li fiksirati ratu, a ne kamatu?#

Neke banke nude proizvod u kojem se kod rasta stope produljuje rok umjesto da raste rata. Rata ostaje ista, ali dug se sporije otplaćuje i ukupna kamata raste. To nije zaštita od rizika, nego njegovo pomicanje u vrijeme, pa tražite izračun novog roka prije nego što pristanete.