Kako se računa rata kredita: anuitet objašnjen korak po korak

Rata kredita nije "iznos podijeljen s brojem mjeseci". Banka svaki mjesec obračuna kamatu na ono što još dugujete, a ostatak vaše uplate ide u smanjenje duga. Zato prva rata i zadnja rata izgledaju isto na izvodu, a rade potpuno različit posao.

Formula za anuitet#

Anuitetski kredit ima jednaku ratu kroz cijelo razdoblje otplate (dok je kamata fiksna). Rata se računa ovako:

rata = P × r / (1 - (1 + r)^-n)

• P je iznos kredita, odnosno glavnica koju banka isplaćuje.
• r je mjesečna kamatna stopa. Ako je godišnja nominalna stopa (NKS) 4 posto, r = 0,04 / 12 = 0,003333.
• n je ukupan broj rata. Za 20 godina to je 20 × 12 = 240.

Uvrstimo brojeve za kredit od 100.000 EUR:

• (1 + 0,003333)^-240 = 0,449927
• 1 - 0,449927 = 0,550073
• 100.000 × 0,003333 / 0,550073 = 605,98

Rata je 605,98 EUR. Isti izračun radi i kalkulator rate kredita, zajedno s planom otplate po godinama, a gotove vrijednosti za razne iznose i rokove nalaze se u tablici rata kredita.

Kako izgleda podjela rate na kamatu i glavnicu#

Rata je uvijek 605,98 EUR, ali njezin sastav se mijenja svaki mjesec. U prvom mjesecu kamata je 100.000 × 0,003333 = 333,33 EUR, pa dug smanjujete za samo 272,65 EUR.

Praktična posljedica: nakon pet godina otplate kredita od 100.000 EUR platili smo oko 36.359 EUR rata, a dug se smanjio za oko 18.076 EUR. Ostatak je otišao banci na kamatu. Zbog toga prijevremena otplata u prvim godinama štedi puno više nego ista uplata pri kraju otplate.

Rok, kamata i ukupni trošak#

Ista glavnica, tri različita roka, uz istu kamatu od 4 posto:

Razlika u rati između 20 i 30 godina je 128,56 EUR mjesečno. Razlika u ukupnoj kamati je 26.434 EUR. To je cijena niže rate.

Isti kredit, isti rok od 20 godina, ali različite kamatne stope:

Jedan postotni bod razlike u kamati na dvadesetogodišnjem kreditu od 100.000 EUR košta 12.000 do 13.000 EUR ukupne kamate. Zato se pregovaranje o kamatnoj stopi i usporedba ponuda isplate mnogo više nego štednja na sitnim naknadama, iako i naknade ulaze u EKS.

Anuitetski i dinamički otplatni plan#

U regiji se koriste dva modela otplate:

1. Anuitetski otplatni plan. Rata je jednaka cijelo vrijeme. Na početku prevladava kamata, kasnije glavnica. Ovo je standard za stambene i gotovinske kredite.
2. Dinamički (linearni) otplatni plan. Glavnica se otplaćuje u jednakim dijelovima, a kamata se dodaje na preostali dug. Prva rata je najviša i rate padaju kroz vrijeme.

Na kreditu od 100.000 EUR na 20 godina uz 4 posto, linearni model počinje ratom od 750 EUR (416,67 EUR glavnice plus 333,33 EUR kamate) i završava ratom od oko 418 EUR. Ukupna kamata je oko 40.167 EUR, dakle oko 5.268 EUR manje nego kod anuiteta, jer dug brže pada. Cijena te uštede je viša rata na početku, kad je kućni budžet obično najtanji.

Što rata ne pokriva#

Rata je samo dio mjesečnog troška kredita. Uz nju obično idu:

• Naknada za obradu kredita, jednokratno, često 0,5 do 1,5 posto iznosa.
• Procjena vrijednosti nekretnine i javnobilježnički troškovi kod stambenog kredita.
• Police osiguranja koje banka traži kao instrument osiguranja.
• Naknada za vođenje računa ako je uvjet za dobivanje niže kamate.

Svi ti troškovi ulaze u efektivnu kamatnu stopu, ali ne u ratu. Zbog toga se dvije ponude s identičnom ratom mogu bitno razlikovati u ukupnoj cijeni, što razlažemo u tekstu o razlici između EKS-a i NKS-a.

Kako sami provjeriti izračun banke#

1. Uzmite ugovorni NKS i podijelite ga s 12. To je mjesečna stopa.
2. Pomnožite preostali dug s tom stopom. To je kamata u toj rati.
3. Oduzmite kamatu od rate. To je dio koji smanjuje dug.
4. Umanjite dug za taj iznos i ponovite postupak za sljedeći mjesec.

Ako se vaš izračun i banka razlikuju za nekoliko centi, razlog je najčešće zaokruživanje ili obračun po stvarnom broju dana u mjesecu. Ako je razlika veća od nekoliko eura mjesečno, tražite otplatni plan i pisano objašnjenje metode obračuna.

Česta pitanja#

Zašto mi se rata ne mijenja, a dug pada?#

Kod anuitetskog plana rata je namjerno konstantna. Mijenja se samo njezin sastav: udio kamate pada, udio glavnice raste. Dug pada sve brže kako otplata odmiče.

Mogu li skratiti rok umjesto smanjiti ratu?#

Da, i to je gotovo uvijek jeftinije. Kod prijevremene uplate banka nudi dvije opcije: manju ratu uz isti rok ili isti iznos rate uz kraći rok. Druga opcija znači više uplaćene glavnice svaki mjesec i manje ukupne kamate.

Kolika je razlika između 4 i 5 posto kamate?#

Na 100.000 EUR i 20 godina razlika je 53,98 EUR mjesečno i 12.954 EUR ukupne kamate. Zato se prije potpisa isplati usporediti barem tri ponude.

Što je efektivna godišnja stopa iz nominalne od 4 posto?#

Ako se kamata obračunava mjesečno, efektivna godišnja stopa je (1 + 0,04/12)^12 - 1 = 4,07 posto. To je učinak obračuna unutar godine, a nije isto što i EKS, koji uz to uključuje i naknade.

Je li rata fiksna do kraja otplate?#

Samo ako je i kamatna stopa fiksna do kraja. Kod promjenjive stope rata se mijenja s promjenom Euribora ili druge ugovorene referentne stope, obično svakih šest ili dvanaest mjeseci.