Kalkulator: najam ili kupnja stana

Pitanje "najam ili kupnja" nema univerzalan odgovor jer ovisi o cijeni, najamnini, kamati, trošku vlasništva i o tome što biste s novcem radili da ne kupujete. Kalkulator uspoređuje dva puta na istom novcu i pokazuje tko nakon odabranog broja godina ima veću imovinu. Sve pretpostavke unosite sami, pa je rezultat onoliko dobar koliko su dobri vaši unosi.

Kako se računa#

Kalkulator simulira svaki mjesec odabranog razdoblja i vodi dva odvojena računa.

1. Start. Učešće je cijena × udio učešća. Kredit je ostatak. Rata se računa po anuitetskoj formuli rata = P × r / (1 - (1 + r)^-n). Najmoprimac odmah ulaže cijelo učešće u portfelj.
2. Svaki mjesec kod vlasnika. Na preostali dug obračuna se kamata, ostatak rate smanjuje dug. Trošak vlasništva je vrijednost stana × godišnji postotak / 12 i uključuje pričuvu, održavanje, osiguranje i porez na imovinu. Vrijednost stana raste po zadanoj stopi.
3. Svaki mjesec kod najmoprimca. Portfelj raste po pretpostavljenom prinosu, a zatim mu se dodaje razlika (rata + trošak vlasništva) - najamnina. Ako je vlasništvo skuplje, ta razlika je pozitivna i najmoprimac ulaže. Ako je najam skuplji, razlika je negativna i portfelj se smanjuje. Najamnina raste po zadanoj stopi.
4. Na kraju. Vlasnikova imovina je vrijednost stana - preostali dug. Najmoprimčeva je stanje portfelja. Razlika tih dvaju iznosa je rezultat.

Ključna pretpostavka je da najmoprimac stvarno ulaže i učešće i mjesečnu razliku. Ako ih potroši, usporedba pada u korist kupnje bez obzira na tržište. Prinos od 5 posto je vaša pretpostavka, ne obećanje, a njegovu ulogu detaljnije razlaže tekst o nekretnini i ETF-u.

Kako čitati rezultat#

• Glavni broj. Piše tko je bolji i za koliko, uz napomenu "prije troškova prodaje". Ako je razlika manja od nekoliko posto vrijednosti stana, tretirajte je kao neriješeno, jer je unutar pogreške pretpostavki.
• Vlasnik: vrijednost minus dug. Ispod stoje dvije komponente. Ako je horizont kraći od roka kredita, dug je i dalje velik i vlasnikova imovina je uglavnom rast cijene i otplaćena glavnica.
• Najmoprimac: portfelj. Uloženo učešće i zbroj mjesečnih razlika s prinosom. Kad najam poraste iznad izdatka vlasnika, portfelj se počne prazniti.
• Rata kredita. Uz nju piše mjesečni trošak vlasništva na početku razdoblja. Zbroj tih dvaju iznosa je stvarni mjesečni izdatak vlasnika, i to je iznos koji treba uspoređivati s najamninom.
• Tablica troškova. Kamata banci, održavanje i plaćena najamnina. To je novac koji nije postao ničija imovina. Usporedba tih redaka je najpošteniji prikaz obiju strana.

Primjer#

Stan od 150.000 EUR, učešće 20 posto (30.000 EUR), kredit 120.000 EUR na 25 godina uz 4 posto. Sličan stan u najmu košta 500 EUR mjesečno. Trošak vlasništva je 1,2 posto cijene godišnje, cijene i najamnine rastu 2 posto godišnje, uloženi novac donosi 5 posto godišnje, a horizont je 10 godina.

Rata je 633,40 EUR, a početni trošak vlasništva 150,00 EUR mjesečno. Vlasnik dakle na početku mjesečno izdvaja 783,40 EUR, a najmoprimac 500 EUR i ulaže razliku od 283,40 EUR.

U tih deset godina vlasnik je banci platio 41.640 EUR kamate i 19.890 EUR na održavanje, pričuvu i poreze. Najmoprimac je platio 66.298 EUR najamnine. Nijedan od tih iznosa nije postao imovina.

Rezultat visi o pretpostavkama. Ista računica uz drugačiji rast cijena nekretnina:

Prijelomna točka je oko 1,4 posto godišnjeg rasta. Slično vrijedi za prinos na ulaganje: uz 3 posto kupnja je bolja za 22.241 EUR, uz 5 posto za 9.798 EUR, a uz 7 posto najam i ulaganje pobjeđuju za 4.720 EUR. Prijelomna točka je oko 6,4 posto.

Horizont djeluje u korist kupnje jer se učešće i troškovi ulaska razmazuju na više godina: uz zadane vrijednosti razlika je 4.724 EUR nakon pet godina, 9.798 EUR nakon deset i 20.516 EUR nakon dvadeset godina. Kad tim brojkama dodate troškove kupnje i prodaje, kratki horizonti gotovo uvijek padaju na stranu najma.

Što kalkulator ne uključuje#

• Troškove ulaska u vlasništvo. Porez na promet, javni bilježnik, agencija, procjena i upis nisu u modelu, a lako dosegnu nekoliko posto cijene. Popis je u tekstu o troškovima kupnje.
• Trošak prodaje. Agencijska provizija i vrijeme na tržištu smanjuju vlasnikov rezultat na kraju horizonta.
• Prazne mjesece i selidbe kod najma, kao ni rizik da vam vlasnik otkaže ugovor.
• Poreze na prinos portfelja i na najam. Model uspoređuje bruto ishode.
• Veće popravke i energetsku obnovu. Godišnji postotak je prosjek, a stvarni trošak dolazi u skokovima, kako opisuje tekst o stvarnom trošku stanovanja.
• Promjenu kamatne stope. Rata je u modelu fiksna cijelo vrijeme. Koliko bi rasla uz promjenjivu stopu, provjerite stress testom rate.
• Ono što se ne mjeri novcem, od sigurnosti stanovanja do slobode selidbe.

Česta pitanja#

Zašto model najmoprimcu pripisuje ulaganje učešća?#

Zato što je to jedina poštena usporedba. Kupac je 30.000 EUR pretvorio u dio stana, pa najmoprimac s istim novcem mora nešto raditi. Ako taj novac stoji na tekućem računu ili se potroši, upišite prinos blizu nule i vidjet ćete koliko pretpostavka vrijedi.

Što ako je najamnina viša od rate?#

Tada je mjesečna razlika negativna i portfelj najmoprimca raste sporije ili se prazni. Kod zadanih vrijednosti dovoljno je da najam bude 550 EUR umjesto 500 EUR pa da kupnja bude bolja za 18.258 EUR umjesto 9.798 EUR.

Koliko dugo treba ostati da se kupnja isplati?#

Pravilo palca u regiji je pet godina, ali ono ovisi o troškovima ulaska i izlaska. Kod zadanih vrijednosti kupnja vodi već nakon tri godine za 2.788 EUR, što je manje od poreza, bilježnika i agencije. Zato se u praksi granica pomiče na sedam do deset godina.

Koji rast cijena nekretnina uzeti kao pretpostavku?#

Ne postoji točan broj i svaka prognoza je nagađanje. Razumno je testirati raspon od 0 do 3 posto i gledati kako se ishod mijenja, a ne tražiti jedan scenarij. Ako je rezultat pozitivan samo uz visok rast cijena, kupnja se oslanja na tržište, a ne na računicu.

Ulazi li otplaćena glavnica u trošak stanovanja?#

Ne ulazi. Glavnica je prijenos novca iz džepa u imovinu i model je zato ne broji kao trošak. Trošak vlasništva su kamata, održavanje, pričuva, osiguranje i porezi, a njihov zbroj se uspoređuje s najamninom. Kako banka procjenjuje vrijednost koja ulazi u ovu računicu, opisano je u tekstu o procjeni vrijednosti nekretnine.