Plaća li se porez kad prodate stan prije dvije godine?

Da, u Hrvatskoj se plaća, ako stan prodate prije isteka dvije godine od kupnje i u njemu niste stanovali. Porez je 24 posto, ali ne na cijelu razliku u cijeni: kupovna cijena se prvo uveća za rast proizvođačkih cijena industrije, a odbijaju se i dokumentirana ulaganja i troškovi prodaje (Zakon o porezu na dohodak, čl. 58. st. 1. i čl. 62. st. 3.).

Stan kupljen u siječnju 2025. za 150.000 EUR i prodan u srpnju 2026. za 180.000 EUR daje 6.005,43 EUR poreza, a ne 7.200 EUR, koliko bi bilo da se 24 posto računa na čistih 30.000 EUR zarade. Porez se ne obračunava sam: Porezna uprava donosi rješenje, a plaća se u 15 dana od njegova primitka.

Zašto kruži "24 posto na zaradu"#

Stopa od 24 posto stoji u zakonu, ali osnovica nije razlika dviju cijena iz ugovora: kupovna cijena se uvećava za "rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda", a "troškovi ulaganja za koje porezni obveznik posjeduje vjerodostojne isprave te troškovi otuđenja mogu se odbiti kao izdaci". Druga polovica zablude je da se porez plaća uvijek. Ne plaća se nakon dvije godine, za stan u kojem ste živjeli ni pri prijenosu unutar uže obitelji, pa je za većinu prodavatelja točan odgovor nula.

To je četvrta obveza iz teksta o porezima kod nekretnina, uz porez na promet, porez na najam i godišnja davanja.

Četiri pitanja redom: plaćate li porez#

1. Je li od kupnje prošlo više od dvije godine? Ako jest, porez se ne plaća (čl. 58. st. 2.), osim u slučaju iz trećeg pitanja. Rok teče od datuma kupoprodajnog ugovora, ne od upisa u zemljišnu knjigu ni od isplate.
2. Jeste li u stanu stanovali? Ako je stan služio za stanovanje vama ili uzdržavanim članovima uže obitelji, porez se ne plaća ni unutar dvije godine (čl. 58. st. 4. toč. 1.). Zakon ne propisuje minimalno trajanje stanovanja, ali traži dokaz.
3. Jeste li u pet godina prodali više od tri nekretnine iste vrste? Ako jeste, oporezuje se i ono što je prodano nakon dvije godine (čl. 58. st. 3.).
4. Kome i zašto prodajete? Prijenos bračnom drugu, djeci, roditeljima i drugim članovima uže obitelji, prijenos bivšem bračnom drugu u neposrednoj vezi s razvodom, izvlaštenje i otuđenje u neposrednoj vezi s nasljeđivanjem ne oporezuju se (čl. 58. st. 4. toč. 2. do 4.), osim ako nekretninu otuđite "u izmijenjenom obliku" od onoga u kojem ste je stekli.

Izračun korak po korak: 150.000 kupljeno, 180.000 prodano#

Pretpostavke: stan kupljen u siječnju 2025. za 150.000 EUR, prodan po tržišnoj cijeni u srpnju 2026. za 180.000 EUR, nakon 18 mjeseci. Prodavatelj u njemu nije stanovao.

Korak 1: indeks. Državni zavod za statistiku (DZS) objavljuje mjesečne indekse proizvođačkih cijena industrije na domaćem tržištu, na bazi 2021. = 100. U priopćenju od 13. kolovoza 2026. indeks za siječanj 2025. je 132,6, a za srpanj 2026. 137,0.

Korak 2: faktor rasta. 137,0 / 132,6 = 1,0332, dakle rast od 3,3 posto.

Korak 3: uvećana nabavna vrijednost. 150.000 × 137,0 / 132,6 = 154.977,38 EUR.

Korak 4: dohodak. 180.000 − 154.977,38 = 25.022,62 EUR.

Korak 5: porez. 25.022,62 × 0,24 = 6.005,43 EUR.

Indeks je uštedio 1.194,57 EUR, a računi za kuhinju i provizija još 2.520 EUR. Ulaganje bez računa porezno ne postoji.

Zakon ne kaže koji DZS-ov indeks se primjenjuje, a Porezna uprava ne daje ni primjer ni metodu. Izbor ovdje gotovo ništa ne mijenja: ukupni indeks industrije (123,4 i 127,5) daje 6.003,89 EUR, 1,54 EUR manje. Indeks na domaćem tržištu svaki se mjesec objavljuje i u Narodnim novinama (za svibanj 2026. u NN 65/26).

Ako do isteka dvije godine nedostaje nekoliko mjeseci, usporedite porez s onim što bi stan za to vrijeme donio u najmu. Najam se oporezuje s 8,4 posto najamnine, kako pokazuje tekst o porezu na najam stana, a prodaja dan nakon isteka roka nula.

Stanovanje: zašto prijava prebivališta nije dovoljna#

Mnogi vjeruju da je za izuzeće dovoljno prijaviti prebivalište na adresi stana. Zakon kaže suprotno: porezni obveznik "dužan je dokazati činjenicu stalnog stanovanja, pri čemu se prijava prebivališta na adresi nekretnine ne smatra dovoljnim dokazom" (čl. 58. st. 5.).

Dokaz su, prema Pravilniku (čl. 68. st. 9.) i Poreznoj upravi, "vjerodostojne isprave (računi, obračuni i drugo) i podaci od drugih osoba koje raspolažu s podacima o korištenju dijelova infrastrukture". U praksi: računi za struju, vodu, plin i grijanje s potrošnjom koja odgovara stvarnom življenju. Izuzeće vrijedi za vas i za uzdržavane članove uže obitelji, dakle i za stan u kojem je studiralo dijete koje uzdržavate.

Više od tri stana u pet godina#

Ako u pet godina otuđite više od tri nekretnine iste vrste, oporezuje se dohodak od svih njih, bez obzira na to koliko ste ih dugo držali (čl. 58. st. 3.). Rješenje se donosi nakon prodaje četvrte, a ranije plaćeni porez se uračunava (čl. 62. st. 4. i 5.).

"Ista vrsta" kod građevina znači: stambene zgrade (stan, kuća, apartman), poslovne zgrade, druge zgrade i dijelovi zgrada poput garaža i spremišta (Pravilnik, čl. 68. st. 2.). Tri stana i dvije garaže zato nisu pet nekretnina iste vrste. Zemljišta pojedinačno do 250 m² i ukupno do 1.000 m² izuzeta su od ovog pravila (čl. 58. st. 6.).

Darovani i naslijeđeni stan#

Kod dara "danom nabave nekretnine smatra se dan nabave darovatelja, a nabavnu vrijednost čini tržišna vrijednost u trenutku nabave" (čl. 58. st. 7.). Roditelj koji je stan kupio u ožujku 2024. i darovao ga vama u 2025. ostavlja vam rok koji istječe u ožujku 2026. Sam dar unutar uže obitelji ne stvara porez na dohodak darovatelju (čl. 58. st. 4. toč. 3.), a porez na promet kod dara i kupnje od roditelja opisuje tekst o porezu na promet kod kupnje prvog stana.

Za naslijeđeni stan zakon izuzima otuđenje "u neposrednoj vezi s nasljeđivanjem", osim kad nekretninu prodate u izmijenjenom obliku (čl. 58. st. 4. toč. 4.). Što se plaća na naslijeđeni novac, razdvaja tekst o porezu na nasljedstvo i darove.

Gubitak, prijava i plaćanje#

Gubitak na prodaji stana odbija se samo od dohotka od prodaje nekretnina "u istoj kalendarskoj godini", najviše do visine porezne osnovice (čl. 58. st. 9.). Ne prenosi se u iduću godinu i ne umanjuje porez na plaću ni porez na kapitalnu dobit od dionica. Za priznavanje se podnosi godišnje izvješće u 15 dana od isteka godine (st. 10.).

Prodavatelj dohodak prijavljuje sam, u roku od osam dana od početka ostvarivanja primitaka (čl. 60. st. 2. i čl. 87. st. 2. toč. 2. i st. 4.). Porez se plaća "jednokratno na pojedinačno ostvareni primitak", u 15 dana od primitka rješenja (čl. 62. st. 3.). Ako cijena u ugovoru nije tržišna, Porezna uprava dohodak utvrđuje "prema tržišnim cijenama u mjestu u kojemu se nekretnina nalazi" (čl. 60. st. 1.), pa podcijenjena cijena ne smanjuje porez.

Srbija: 15 posto i deset godina#

U Srbiji se dobit od prodaje stana oporezuje kao kapitalni dobitak, po stopi od 15 posto (Zakon o porezu na dohodak građana, čl. 77.). Rok je znatno dulji, a stopa niža.

Srpsko oslobođenje ne pita jeste li u stanu živjeli, nego što radite s novcem: tko ga u 90 dana od prodaje uloži u rješavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova porodice u Srbiji, ne plaća porez. Tko to napravi unutar 12 mjeseci, dobiva povrat, a tko uloži dio novca, razmjerno umanjenje (čl. 79. i 80.). Portali taj rok često navode kao "tri mjeseca", a zakon kaže 90 dana. Koliko indeks potrošačkih cijena mijenja iznos kroz godine, možete provjeriti u kalkulatoru inflacije.

Kapitalni dobitak nije ni prijenos među bračnim drugovima i krvnim srodnicima u pravoj liniji, u vezi s razvodom ni prodaja stana naslijeđenog u prvom naslednom redu (čl. 72a.). Kod poklona je nabavna cijena ona poklonodavca (čl. 75.).

Kad ovaj izračun ne vrijedi#

• Novogradnja u vlastitoj režiji ili rekonstrukcija. Rok teče od dana kad je nekretnina osposobljena za uporabu, a nabavnu vrijednost čini stvarna cijena izgradnje prema dokumentaciji, kod jednog stana iz zgrade samo razmjerni dio (Pravilnik, čl. 68. st. 3. i 4.).
• Bosna i Hercegovina i Crna Gora. Ovaj tekst ih ne obrađuje.

Česta pitanja#

Plaća li se porez ako prodam stan nakon dvije godine?#

Ne, ako je od datuma kupoprodajnog ugovora kojim ste stan kupili prošlo više od dvije godine. Iznimka je prodaja više od tri nekretnine iste vrste u pet godina: tada se 24 posto plaća i nakon dvije godine, na ukupni dohodak od svih tih nekretnina.

Je li prijava prebivališta dovoljna da ne platim porez na prodaju stana?#

Nije. Zakon izričito kaže da prijava prebivališta nije dovoljan dokaz stalnog stanovanja. Porezna uprava traži vjerodostojne isprave, prije svega račune i obračune za struju, vodu, plin i grijanje. Čuvajte ih cijelo vrijeme dok živite u stanu.

Koliko je porez ako prodam stan godinu dana nakon kupnje?#

Dvadeset četiri posto na razliku između prodajne cijene i kupovne cijene uvećane za rast proizvođačkih cijena, umanjenu za ulaganja s računima i troškove prodaje. Za stan kupljen za 150.000 EUR u siječnju 2025. i prodan za 180.000 EUR u srpnju 2026. to je 6.005,43 EUR, ili 3.485,43 EUR uz 6.000 EUR ulaganja i 4.500 EUR provizije.

Plaća li se porez na prodaju darovanog stana?#

Ovisi o tome kad je stan kupio darovatelj. Rok od dvije godine računa se od njegove nabave, ne od dana kad ste stan dobili. Ako je roditelj stan kupio prije više od dvije godine, prodaja nije oporeziva iako ste vi vlasnik kratko.