Koliki je porez na najam stana u 2026.?

Porez na dugoročni najam stana u Hrvatskoj u 2026. iznosi 12 posto, ali ne na cijelu najamninu. Zakon priznaje 30 posto najamnine kao trošak, pa se 12 posto plaća na preostalih 70 posto. Stvarno opterećenje je 8,4 posto najamnine: od stana iznajmljenog za 700 EUR mjesečno porez je 58,80 EUR mjesečno, odnosno 705,60 EUR godišnje.

Stopa je ista u Zagrebu, Splitu i Vukovaru, osobni odbitak se ne priznaje i godišnja prijava se ne predaje. Porez se plaća mjesečno prema rješenju Porezne uprave, a ugovor o najmu morate joj dostaviti u roku od osam dana.

Zašto kruže 10 posto, 12 posto i 8,4 posto#

Sva tri broja su točna, ali za različite stvari ili različite godine.

10 posto plus prirez vrijedilo je od 2021. do kraja 2023. Izmjena zakona iz NN 138/20 zamijenila je u cijelom tekstu riječi "stope od 12%" riječima "stope od 10%", s primjenom za 2021. i nadalje. Uz to se plaćao prirez grada u kojem najmodavac živi.

12 posto je stopa koja danas stoji u članku 62. stavku 1., među čijim je izmjenama i NN 114/23, zakon kojim je od 2024. ukinut prirez. Stopa je fiksna: za razliku od poreza na plaću, gradovi je ne mogu mijenjati, pa vam tekst o stopi poreza na dohodak po gradovima za najam ne treba.

8,4 posto je ista stopa izražena na cijelu najamninu: 12 % × 70 % = 8,4 %. Isti broj navelo je Ministarstvo financija u rujnu 2024.: "porezno opterećenje dohotka ostvarenog od dugoročnog najma iznosi 8,4 posto", kao usporedbu s turističkim najmom pri obrazlaganju većeg paušala po krevetu.

Izračun za tri najamnine#

Pretpostavke: najam traje cijelu godinu, najamnina ne uključuje režije koje najmoprimac plaća prema potrošnji, a najmodavac nije u sustavu PDV-a.

Tih 30 posto nije izbor nego pravilo. Tko ima veće stvarne troškove, ne može ih odbiti od najamnine. Jedina iznimka je da na vlastiti zahtjev dohodak od najma utvrđujete kao samostalnu djelatnost, s poslovnim knjigama (čl. 55. st. 4.). To vrijedi za one koji iznajmljuju više stanova i imaju velike troškove, a kako izgleda obveza vođenja knjiga, opisuje tekst o samostalnom radu i paušalu.

Dohodak od najma je konačni dohodak. Pri konačnom dohotku "ne priznaju se osobni odbici" (čl. 55. st. 3.), a godišnja porezna prijava za njega se ne podnosi (čl. 49. st. 1.). Zato najam ne utječe na povrat poreza od plaće i ne podiže vašu marginalnu poreznu stopu. Umirovljenik s mirovinom ispod osobnog odbitka plaća istih 12 posto kao i zaposleni s visokom plaćom.

Kako se porez plaća i što morate prijaviti#

Porez se ne obračunava sam. Najmodavac dostavlja ugovor ili drugu ispravu o najmu ispostavi Porezne uprave prema svome prebivalištu "u roku od osam dana od dana nastanka ili promjena činjenica bitnih za oporezivanje" (čl. 62. st. 7.). Takva promjena je, primjerice, nova najamnina. Porezna uprava zatim donosi rješenje, a porez se plaća "do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec" (čl. 62. st. 1.).

Ako je javni bilježnik ovjerio potpis na ugovoru ili ga solemnizirao, on ga je dužan Poreznoj upravi poslati elektronički u roku od 30 dana, i tada najmodavac tu obvezu nema (čl. 62. st. 8.). Ovjera ugovora tako rješava prijavu umjesto vas.

Ni kad je najmoprimac državna agencija postupak se ne mijenja. U mišljenju od 24. travnja 2026. o najmu stana Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama za priuštivo stanovanje Porezna uprava navodi da će se porez "razrezati rješenjem, jednokratno po primitku svake rate, uz priznate izdatke od 30% ostvarene najamnine, po stopi od 12%".

Dvije odredbe koje ljudi ne očekuju:

• Najam bez ugovora i dalje je najam. Zakon smatra da je najamnina ostvarena i kad je stan predan drugoj osobi "bez isprave" (čl. 62. st. 9.). Ako najam nije prijavljen ili je prijavljen ispod tržišne cijene, Porezna uprava dohodak utvrđuje "prema tržišnim cijenama u mjestu u kojemu se nekretnina nalazi" (čl. 60. st. 1.).
• Stan ustupljen obitelji nije prešutni najam. Pravilo o najmu bez isprave ne vrijedi kad stan koristi bračni drug, krvni srodnik u ravnoj liniji (dijete, roditelj), brat ili sestra, srodnik po tazbini do istog stupnja, posvojitelj, posvojenik ili osoba iz zajedničkog kućanstva (čl. 62. st. 10.). Kćer koja besplatno živi u vašem stanu ne stvara vam porez na najam. Ako vam pak plaća ugovorenu najamninu, to je najam kao svaki drugi.

Prazan ili iznajmljen stan: porez na nekretnine#

Od 2025. svaki stan koji nije stalno stanovanje plaća porez na nekretnine, od 0,60 do 8,00 EUR po četvornom metru korisne površine godišnje, prema odluci grada ili općine (Zakon o lokalnim porezima, čl. 26.). Porez ne plaćaju nekretnine "koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje" (čl. 27. st. 1. toč. 2.), a uvjet je da je stan u toj godini iznajmljen "najmanje deset mjeseci" (čl. 27. st. 5.). Obveznik je vlasnik na dan 31. ožujka.

Turistički najam ne pomaže: plaćanje paušala po krevetu "nema utjecaja" na status nekretnine za porez na nekretnine (čl. 25. st. 4.). Apartman koji ljeti radi za turiste tako plaća i paušalni porez po krevetu i porez na nekretnine, osim ako domaćinu služi za stalno stanovanje (čl. 27. st. 1. toč. 9.).

Grad Zagreb za 2025. i 2026. naplaćuje 5,00 EUR po četvornom metru. U javnom savjetovanju od 4. rujna do 4. listopada 2026. predložio je 8,00 EUR, zakonski maksimum, od 1. siječnja 2027. Za stan od 60 četvornih metara u Zagrebu i najamninu od 700 EUR računica izgleda ovako:

Najam od osam mjeseci donosi 5.600 EUR, a poreza je više nego kod najma od dvanaest mjeseci, jer se gubi oslobođenje. Da bi oslobođenje ostalo, stan smije u godini biti prazan najviše dva mjeseca. Kako se porez slaže s pričuvom, održavanjem i praznim mjesecima u ukupnom prinosu, razlaže tekst o prinosu od najma.

Srbija i Federacija BiH: ista najamnina, drugi porez#

Srbija. Oporezivi prihod od nepokretnosti je zakupnina "umanjen za normirane troškove u visini od 25%" (čl. 65v), a stopa je 20 posto (čl. 65g). Na zahtjev se umjesto normiranih priznaju stvarni troškovi uz dokaze. Plaća li najamninu tvrtka ili preduzetnik, porez obustavlja ona kao porez po odbitku (čl. 99.). Kad je najmoprimac fizička osoba, najmodavac sam podnosi prijavu i plaća porez u roku od 30 dana od primitka najamnine (čl. 100a. i 101.). Pod ista pravila ide i stan iznajmljen na više od 30 dana bez rješenja o ugostiteljstvu (čl. 65b).

Federacija BiH. Kod najma nekretnina priznaje se 30 posto prihoda kao trošak (čl. 20. st. 8.), a stopa poreza na dohodak je 10 posto (čl. 9.). Tko se odluči za postotak umjesto stvarnih troškova, mora ga primjenjivati u tekućoj i pet sljedećih godina (čl. 20. st. 7.). Početak najma prijavljuje se u roku od osam dana (čl. 38.), akontacija se plaća mjesečno kao 1/12 prošlogodišnjeg poreza (čl. 32. st. 1.), a dohodak od najma ulazi u godišnju prijavu do 31. ožujka (čl. 36.). Za razliku od Hrvatske, osnovica u godišnjoj prijavi uključuje osobni (lični) odbitak (čl. 7.).

Kad ovaj izračun ne vrijedi#

• Turistički i kratkoročni najam. Iznajmljivač s rješenjem za ugostiteljske usluge u domaćinstvu plaća paušal po krevetu, ne 12 posto (čl. 57. st. 2.). Ako isti stan dio godine ide turistima, a dio dugoročnom najmoprimcu, plaća se porez po obje osnove (Pravilnik o porezu na dohodak, čl. 67. st. 6.).
• Više od 60.000 EUR godišnje. Najmodavac s primicima iznad praga za obvezni ulazak u sustav PDV-a dohodak utvrđuje kao samostalnu djelatnost, iz poslovnih knjiga (čl. 61.). Porezna uprava u mišljenju iz travnja 2026. taj prag navodi kao 60.000 EUR.
• Crna Gora, Republika Srpska i Brčko distrikt. Ovaj tekst ih ne obrađuje.
• Promjene propisa. Paket poreznih izmjena koji je Vlada uputila Saboru u rujnu 2026. diže paušal po krevetu, ali ne mijenja stopu od 12 posto ni 30 posto priznatih troškova za dugoročni najam.

Ako tek odlučujete hoćete li stan prodati, iznajmiti ili zadržati prazan, širi pregled svih poreza oko nekretnine daje tekst o porezima kod nekretnina. S druge strane ugovora, je li isplativije plaćati najamninu ili kredit, računa kalkulator najma i kupnje.

Česta pitanja#

Plaća li se porez na najam stana na cijelu najamninu?#

Ne. Od najamnine se oduzima 30 posto kao paušalni trošak, a 12 posto se plaća na ostatak. Na najamninu od 600 EUR mjesečno osnovica je 420 EUR, a porez 50,40 EUR mjesečno, odnosno 604,80 EUR godišnje.

Mogu li odbiti troškove obnove ili kamate na kredit za stan koji iznajmljujem?#

Ne kao fizička osoba koja plaća 12 posto. Zakon priznaje isključivo 30 posto najamnine, bez obzira na stvarne troškove. Stvarni troškovi priznaju se samo ako na vlastiti zahtjev dohodak utvrđujete kao samostalnu djelatnost i vodite poslovne knjige.

U kojem roku moram prijaviti ugovor o najmu Poreznoj upravi?#

U roku od osam dana od sklapanja ugovora ili promjene najamnine, nadležnoj ispostavi prema svom prebivalištu. Ako je javni bilježnik ovjerio potpis na ugovoru, ugovor Poreznoj upravi šalje on, u roku od 30 dana, pa vi to ne morate.

Moram li najam unijeti u godišnju poreznu prijavu?#

U Hrvatskoj ne. Dohodak od najma je konačni dohodak: porez plaćen prema rješenju je konačan, osobni odbitak se ne priznaje i najam ne ulazi u godišnju prijavu ni u povrat poreza od plaće.

Plaćam li porez na nekretnine ako stan iznajmljujem?#

Ne, ako je stan u toj godini iznajmljen za stalno stanovanje najmanje deset mjeseci. Ako je iznajmljen kraće, ili turistima, porez na nekretnine se plaća po odluci grada, u Zagrebu 5 EUR po četvornom metru u 2026.