Plaća li se porez na promet nekretnina kod kupnje prvog stana?

U Hrvatskoj se porez na promet nekretnina plaća i kad kupujete prvi stan: 3 posto tržišne vrijednosti, bez ikakvog oslobođenja za prvu nekretninu. To oslobođenje ukinuto je 1. siječnja 2017., a zakon koji danas vrijedi ga ne poznaje.

U Srbiji, Kantonu Sarajevo i Crnoj Gori prvi stan je oslobođen, ali samo do zadane kvadrature po članu kućanstva (domaćinstva), a porez se plaća na ostatak površine. Koliko to iznosi na stanu od 60 m², pokazuje tablica u nastavku.

Zašto ljudi misle da je prvi stan u Hrvatskoj oslobođen#

Zato što je nekad bio. Do 31. prosinca 2016. građanin koji je kupnjom prve nekretnine rješavao vlastito stambeno pitanje mogao je tražiti oslobođenje prema starom Zakonu o porezu na promet nekretnina (članci 11.a i 11.b). Zakon iz NN 115/16, na snazi od 1. siječnja 2017., tu mogućnost više ne propisuje. RRiF navodi da su ukinuto oslobođenje zamijenile niža stopa poreza i subvencioniranje stambenih kredita. Stopa je od 1. siječnja 2019. 3 posto (NN 106/18, čl. 12.).

Popis oslobođenja u članku 13. danas sadrži, među ostalim, kupnju stana na kojem ste imali stanarsko pravo i razvrgnuće suvlasništva. Prve nekretnine na njemu nema.

Drugi razlog zabune su susjedne zemlje, u kojima oslobođenje za prvi stan postoji i o kojem se puno piše.

Usporedba četiri sustava#

Osnovica je u sve četiri zemlje tržišna (prometna) vrijednost, a ne nužno cijena iz ugovora. Porezna uprava može procjenom utvrditi višu vrijednost ako je ugovorena cijena niža od tržišne (Hrvatska, čl. 9. st. 4.; Crna Gora, čl. 10.). Kako procjenitelj dolazi do vrijednosti, opisuje tekst o procjeni vrijednosti nekretnine.

U Srbiji zakon kao obveznika poreza na prenos apsolutnih prava navodi prodavca, a kod prvog stana oslobođenje formalno dobiva prodavac koji stan prenosi kupcu prvog stana (čl. 31b.). Kupac mu za to daje ovjerenu izjavu da kupuje prvi stan i dokaze da ispunjava uvjete (čl. 36. st. 2.). Bez te izjave prodavac nema dokaz za oslobođenje, pa je predajte prije potpisa, zajedno s provjerama iz teksta o kupoprodajnom ugovoru i kapari.

Koliko poreza na stan od 60 m² i 150.000 EUR#

Primjer: rabljeni stan od 60 m² vrijedan 150.000 EUR, kupljen od privatne osobe; kupac i članovi kućanstva ispunjavaju uvjete. Srpski zakon izričito propisuje da se porez plaća na razliku između kupljene i oslobođene površine (čl. 31a. st. 4.). Zakoni Kantona Sarajevo i Crne Gore oslobađaju "površinu do" zadanog broja kvadrata, pa i tamo računamo razmjerno površini. Iznosi su u eurima radi usporedbe.

Kako je izračunato za samca: u Srbiji je oslobođeno 40 od 60 m², pa se 2,5 posto plaća na 20/60 vrijednosti, 150.000 × 20/60 × 0,025 = 1.250 EUR. U Kantonu Sarajevo oslobođeno je 30 m², pa 150.000 × 30/60 × 0,05 = 3.750 EUR. U Crnoj Gori oslobođeno je 20 m², pa 150.000 × 40/60 × 0,03 = 3.000 EUR.

Za par: Srbija 40 + 15 = 55 m² (porez na 5 m²), Kanton Sarajevo 30 + 15 = 45 m² (porez na 15 m²), Crna Gora 2 × 20 = 40 m² (porez na 20 m²). S jednim djetetom kvota u sve tri zemlje doseže ili prelazi 60 m², pa porez pada na nulu. U Hrvatskoj broj članova kućanstva ne mijenja ništa.

Hrvatski kupac u ovom primjeru gotovinom plaća 4.500 EUR koje kredit ne pokriva. Gdje se taj iznos uklapa u ukupni račun kupnje, pokazuje tekst o svim troškovima kupnje stana.

Crna Gora: stopa raste sa cijenom#

Od 1. siječnja 2024. crnogorska stopa je progresivna (Sl. list CG 28/23, čl. 11.): 3 posto do 150.000 EUR, zatim 4.500 EUR plus 5 posto na iznos iznad 150.000 EUR, a iznad 500.000 EUR 22.000 EUR plus 6 posto na iznos iznad toga.

Viša stopa vrijedi samo za dio cijene iznad praga. Stan od 200.000 EUR zato nosi 4.500 + 0,05 × 50.000 = 7.000 EUR poreza, odnosno 3,5 posto ukupne cijene, a ne 5 posto. Prijavu podnosi sam kupac i u njoj sam obračunava porez, u roku od 15 dana od zaključenja ugovora, a plaća ga istovremeno s prijavom (čl. 16.).

Novogradnja: PDV umjesto poreza na promet#

Kad stan prodaje investitor u sustavu PDV-a, porez na promet nekretnina ne plaća se ni u jednoj od četiri zemlje. Hrvatski zakon takvo stjecanje ne smatra prometom nekretnina (čl. 5. st. 2.), crnogorski isto (čl. 6.), srpski ga izuzima od oporezivanja (čl. 24a.), a Kanton Sarajevo oslobađa novosagrađeni objekt kad se prodaje prvom kupcu uz plaćen PDV (čl. 16.). Zašto PDV ne može ići zajedno s porezom na promet, objašnjava tekst o PDV-u.

Srbija ima i zasebnu olakšicu za prvi stan u novogradnji. Promet stambenih objekata oporezuje se PDV-om od 10 posto (Zakon o PDV-u, čl. 23. st. 2. toč. 14.), a kupac prvog stana ima pravo na refundaciju PDV-a za istih 40 m² i 15 m² po članu domaćinstva (čl. 56a.). Uvjet je da je cijena s PDV-om u cijelosti uplaćena na tekući račun prodavca. Za novi stan od 60 m² s cijenom od 165.000 EUR, od čega 15.000 EUR PDV-a, samac može dobiti natrag 15.000 × 40/60 = 10.000 EUR.

Obje olakšice ne idu zajedno. Tko je jednom dobio refundaciju PDV-a, nema pravo na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava kod sljedećeg stana, i obrnuto (Zakon o porezima na imovinu, čl. 31b.; Zakon o PDV-u, čl. 56a.).

Kupnja od roditelja nije isto što i dar od roditelja#

U Hrvatskoj se porez ne plaća kad stan darujete ili naslijedite od bračnog druga, roditelja, djeteta ili drugog srodnika u uspravnoj liniji (čl. 15. toč. 1.). Kad isti stan od roditelja kupite, plaćate 3 posto kao i svaki drugi kupac, jer članak 13. kupnju unutar obitelji ne oslobađa.

Razlika je na stanu od 150.000 EUR 4.500 EUR. Ugovor o darovanju ipak nije samo porezna odluka, nego drugi pravni posao: stan nema kupoprodajnu cijenu i roditelji za njega ne dobivaju novac. Kako se oporezuje darovani novac kojim biste stan platili, opisuje tekst o porezu na darovani i naslijeđeni novac. U Crnoj Gori je isto: dar i nasljedstvo u prvom nasljednom redu oslobođeni su (čl. 14.), kupnja nije.

Kako i kada se plaća u Hrvatskoj#

1. Potpis ugovora. Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora (čl. 16. st. 1.), a ne kad platite cijenu ili se upišete u zemljišnu knjigu.
2. Prijava. Javni bilježnik koji ovjerava potpise u roku od 30 dana sam dostavlja ugovor Poreznoj upravi (čl. 18.). Ako potpis nije ovjeren kod bilježnika, kupac sam podnosi Prijavu prometa nekretnina u 30 dana (čl. 19. st. 2.).
3. Rješenje. Porezna uprava donosi rješenje o porezu, a ako osnovicu ne prihvati, procjenjuje tržišnu vrijednost (čl. 9. i 22.).
4. Plaćanje. Porez se plaća u roku od 15 dana od dostave rješenja (čl. 26.).

Prodavatelj jamči solidarno za porez samo ako je ugovorom preuzeo obvezu da ga plati (čl. 27.). Rješenje stiže tek nakon što bilježnik dostavi ugovor, dakle nakon potpisa, pa iznos ostavite sa strane i ne trošite ga na opremanje. Cijeli redoslijed od odobrenja kredita do upisa opisuje tekst o stambenom kreditu korak po korak.

Kada ovaj tekst ne vrijedi#

• Kanton Sarajevo mijenja pravilo. Vlada Kantona Sarajevo u rujnu 2025. uputila je Skupštini prijedlog izmjena po kojem bi kupac do 38 godina bio oslobođen do 10.000 KM poreza uz najmanje dvije godine prebivališta u Kantonu, odnosno do 15.000 KM uz pet godina (Paragraf Lex BA). Tablica iznad računa po tekstu iz Sl. novina KS 28/2018. Prije potpisa provjerite koja verzija vrijedi na dan ugovora.
• Ostali kantoni FBiH, Republika Srpska i Brčko distrikt imaju vlastite propise koji ovdje nisu obrađeni.
• Posebne kategorije. U Kantonu Sarajevo borci s najmanje 24 mjeseca u Oružanim snagama RBiH, ratni vojni invalidi i članovi porodica šehida i poginulih boraca koji prvi put rješavaju stambeno pitanje oslobođeni su za stan ili kuću do 200 m² (čl. 15.), dakle šire od pravila za mlade.
• Kupnja stana kao ulaganje. Oslobođenja u Srbiji, Kantonu Sarajevo i Crnoj Gori vrijede samo za rješavanje vlastitog stambenog pitanja i samo kad nemate stan. Drugi stan plaća punu stopu, a porez ide u gotovinu koja inače ide u učešće, o čemu više u tekstu o LTV-u i učešću.

Porez na promet plaća se jednom, a porez na nekretnine i porez na najam dolaze kasnije, kako opisuje tekst o porezima kod nekretnina.

Česta pitanja#

Plaća li se u Hrvatskoj porez na promet za prvu nekretninu?#

Da. Od 1. siječnja 2017. zakon ne propisuje oslobođenje za prvu nekretninu, pa kupac plaća 3 posto. Iznimka je novogradnja od investitora u sustavu PDV-a, jer je PDV već u cijeni.

Koliki je porez na promet nekretnina u Hrvatskoj u 2026.?#

3 posto tržišne vrijednosti u trenutku sklapanja ugovora (čl. 12.), od 1. siječnja 2019. Kupac ga plaća u 15 dana od dostave rješenja. Na stan od 150.000 EUR to je 4.500 EUR.

Tko plaća porez na prenos apsolutnih prava u Srbiji, kupac ili prodavac?#

Zakon o porezima na imovinu kao obveznika navodi prodavca (čl. 25.). Kod prodaje prvog stana prodavac je oslobođen za 40 m² za kupca i 15 m² za svakog člana njegovog domaćinstva, ako kupac da ovjerenu izjavu da kupuje prvi stan (čl. 36. st. 2.). Na površinu iznad te kvote plaća se 2,5 posto.

Koliko kvadrata je oslobođeno poreza na promet u Crnoj Gori?#

20 m² po članu domaćinstva, za punoljetnog državljanina s prebivalištem u Crnoj Gori bez stana u Crnoj Gori (čl. 12. st. 1. toč. 4.). Tročlana porodica ne plaća porez na prvih 60 m², a na ostatak plaća 3 posto, odnosno više ako je cijena iznad 150.000 EUR.

Plaćam li porez ako mi roditelji daruju stan?#

U Hrvatskoj ne: darovanje od bračnog druga, roditelja i djece oslobođeno je (čl. 15.). Ako stan od roditelja kupite, plaćate 3 posto.